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8欢迎收听「一鳞半爪」第十七期节目。
本期话题：保租房和房地产
住房牵动所有国人生活质量和消费选择，年轻一代来到大城市普遍通过租房开启职业生涯，国家推出保障性租赁住房力争让工薪收入群体居者有其屋，而推动建立新型房地产业发展模式，以确保商品住房能够真正满足改善性住房的需求，“双轨制”雏形得以建立。当下房地产市场遇冷，保障性租赁住房是2024年解决地产问题的良药吗？同两位业内的朋友来共同探讨，也希望能为有“住房困境”的朋友们打开一些思路。
- 【聊天的人】
Leo：离开房地产行业的男子
行长：民营房企的长租公寓男子
酱爆：国资房企的草台男子
- 【重要节点】
04:53 全国商品房销售额降至11万亿，行业寒冬、预期下降、审慎投资，但长租公寓等运营型业务未来更具潜力
11:04 存量未售房产可能被政府托底、低价回购作为保障性租赁住房
16:51 曾经保障住房执行不佳，存在不透明与寻租状况，地方政府重点包装优质地块用于招拍挂
22:58 商品房和保障房的双轨制：学习新加坡组屋模式以实现居者有其屋；保障性租赁住房面向300万以上人口城市的新青年、新市民，对形成稳定租房环境起到很好的补充
29:49 从创业公司金融产品到开发商探索新增长曲线：长租公寓的发展历程
33:11 长租公寓投资模式：重资产持有投资回报率有限、中资产承租改造重点是平衡装修成本和租金、轻资产管理运营容易扩张和建立品牌
36:01 保租房对长租公寓形成的挤压：规模有限最终回归平衡
38:48 上海创造R4用地性质，存量资产转为保租房需补差价，新建保租房位置跟随大型居住社区规划，价格普遍同区位挂钩
46:46 同二手房的竞争以及价格闯关：“伪中产”受经济冲击，他们持有小面积段、区位一般的二手房在抛售中价格下跌最大
51:47 双轨制清晰化解决居民住房保障问题，但行业发展和地方土地财政问题仍未破局
54:35 保障房是民生型社会福利，考验政府支出和债务控制
59:54 围绕长租公寓的增值业务还在摸索中
61:41 房地产投资信托基金（Reits）是新模式非常关键一个环节，有助于回收资本、监管运营、倒逼经营能力提升
67:50 2023年公募Reits产品平均下跌22%，发行年份资产价格过高，大客户因业务线砍掉而退租造成剧烈波动
71:38 展望2024年：市场还需两三年震荡筑底，开发商都开始卷产品，这期间是拥有购买力的人改善置换的好时机
77:23 今年是更新改造元年，居家办公等工作形态的转变冲击写字楼市场，通过存量物业转保障房可以调节供需关系
80:32 房地产资本化市场会进一步活跃
- 【BGM】
Nocturnes, Op. 9 - Aubrey Hilliard
City Hall - Vienna Teng
- 关于中国保障性住房体系的构成
- 保障性租赁住房的特点
前几次和酱爆/行长聊的节目：
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