S2E7 对标股票，要不要买房这件事上我又被打开思路了

人间钱话

58分钟 ·9天前

8410

-本节目由天弘基金出品，JustPod制作发行-

「买房」是当代年轻人特别关心也特别不想关心的话题。一方面，我们很想在大城市找到稳定的居所，扎下根来；另一方面，高企的房价也成为一种隐性的压力，每个人都不想当「房奴」。

就在近两年，房价开始止涨下跌，但年轻人的买房意愿似乎并没有明显回升。不过，有人可以站在楼市外观望，有人却不得不跑步入场。当面临小孩上学、准备婚房等现实问题，买房这件事又应如何考量？

这一期节目，我们邀请到了人间钱话的老朋友刘老师和荣华，共同探讨：房价到底到底了吗？除房价外，不同类别的购房人群应分别关注哪些决策因素？如果将房产对标股票，我们还能得出什么房产交易新思路？

聊天的人

主持：思思

嘉宾：刘老师，荣华

时间轴

Part1：房价的「跌跌不休」稳住了吗

02:48 未来走势不确定，为何仍要聊房价？

04:45 经验性周期长度，给我们哪些启示？

08:04 供给端：政府干预，存量开始消化

11:28 需求端：新政出台，刚需人群入场

14:01 「止跌回稳」是个漫长的区间

16:31 类比A股，存在房产的估值指标吗？

Part2：不同人群如何「看房」

19:46 什么是「房产刚需人群」？

20:52 从房子的三大属性出发判断购房需求

22:20 群像一：房地产市场外旁观的年轻人

25:12 群像二：无议价权的学区房刚需人群

28:16 群像三：在缓冲期可观望的刚需人群

32:28 地段、楼盘、新旧、大小，如何合理决策？

Part3：用投资视角看待「买房」

40:47 容易被忽视的因素：房产的流动性

44:40 参考A股技术分析，关注密集成交价

49:17 房贷加权成本 VS 投资收益率

50:56 以房贷博投资收益的实际风险

53:30 不明朗的未来，平滑风险、谨慎决策

风险提示：音频内容仅供参考，不构成任何投资建议、承诺和保证。基金有风险，投资需谨慎。

展开Show Notes

福_KYae

8天前

世界上不存在绝对的刚需，另外对孩子的教育建议也用投资回报率角度来衡量一下

思思Arya

:所谓“刚需”也都是千人千面的啦，只要你的决策里觉得他无可替代或者替代品很高对你来说就是刚需。所以很多人觉得学区是刚需，对另一部人来说或许不是～

陈俊岭

9天前

搬个马扎做笔记😃

Ass嘟嘟

2天前

「✅房价」
在不同的房价预期之下，状态是不一样的。
房地产周期：以下跌35%左右的危机来看，回调周期是在10年左右。A股周期是3.5年左右。
📊数据：过去50年15个主要发生房地产泡沫的经济体，房价从高点到底部平均下行时间5.44年，中位数是四年。下跌的幅度平均30%左右，最大下跌幅度达到50%。从底部回到泡沫时期的高点，平均要12.69年，中位数要11年。
房产既有金融和投资属性，也有一些消费属性。股票是纯投资属性驱动。
房产如果发生下滑时，可能是多个危机组成的，再修复起来比较困难。

「✅供需关系」
1）供给端：政府干预，存量开始消化。
卖盘有压力，但正在化解。
如果新房的销量能够企稳，是一个比较好的指针。
房地产投资属性很强，供给和需求跟房价好像是同向进出的关系。而且有可能是房价走在前面，才决定了对供给和需求的变化。
在房价有下行压力的情况下，关注供给的动态变化比较重要。
2）需求端：新政出台，刚需人群入场
对好房子的需求一直存在。
人口总量缩减，但对不同的城市来说，虹吸效应可能存在差异化。
刚需人群在经过大半年的下跌之后，开始逐渐入场了，但是否能持续，未来需要观察。

「✅止跌回稳」
是个漫长的区间。
观测销量企稳，之后价格才有希望慢慢企稳。很难说完全止住了下跌幅度。
供给侧已经开始全国范围内控制，但指望它回到高点，要保持耐心。
房价在一段时间会呈现温和下行的趋势，如果能止跌回稳，可能不会有更多的政策出台。短期还看不出太多成交量带来的后续结果，要回到偏长期视角审视。时间换空间，时间是每个人都要去等待的，不要太着急。

「✅租金收益率」
全国50城平均是1.95%，北京1.5%~2。美国6%，日本6.9%，即便把房地产税剔除之后，净出售比在4.5%左右。英国3.6%、香港2.7%。
股票视角：2%租金收益率、市盈率是50倍，在股票里属于成长股，而且成长性要求很高。

「✅房产属性」
居住属性、权益属性（落户、学区、结婚）、金融属性（投资）。
金融属性，不是以个人意志为转移的，必须做风险测评。家人之间互相的容忍度、需求、风险承受能力。
刚需：就算价格上升也会购买，因为它没有替代品，或替代品的成本特别高。

「✅群像」
1）房地产市场外旁观的年轻人
房产周期不一样了，走势变了，需要重新正视它。
买房是加了史上最大的杠杆。
2）无议价权的学区房刚需人群
买楼市和炒股票有一些相似之处，比如龙头。溢价有可能是过度的。
3）在缓冲期可观望的刚需人群
在市场下行空间，会放大选筹本身的缺陷，比如户型、楼层、采光。
买房买的是一类资源，对应板块很重要。对未来产业格局的判断、政府区位规划的判断。
买房是群体决策，不一定是事实大于认知。
选择具体筹码时，既要考虑自己的需求，也要考虑卖出时从成交层面看，是否符合主流选筹的一些标准。
所有房子都会出手，每个房子能承载的使命和责任是比较清晰的。

「✅决策」
地段、楼盘（好户型、好物业、好楼层）、负债端、新旧、大小。
在有限的预算内，加上你对房子的要求。能承受的月供，哪些是你能买的起的。哪些是你最看重的。
买房一定要先选地段。地段加持后，才会有乘数效应的发挥楼盘的最大价值。现在社会认知里，最稀缺的资源是学区、产业。地段之下，选择细分行业里细分公司。
房价上行或温和趋势下，买相对大一点的房子；其他情况，考虑流动性。
大城市的房价长期涨幅都是高于中小城市的，而且它的体量越大弹性越大，包括核心都市圈的价格弹性也是更大。

「✅房产的流动性」
交易最为活跃，相对容易出手的房子。
不同时间，市场偏好的风格不太一样。把不同的房产类型进行区分，再看市场上的主要矛盾，得出谁的流动性比较好。
北京中介：600万左右是刚需、超过600W是改善性需求，1000W~1500W是改善性需求最大的筹码聚集地。1500W之后，从流动性角度来说没那么合理了。

「✅密集成交价」
交易：关注筹码结构。
现在房价已经跌到了前几年密集成交的区间（成本线），一般不大会割肉卖出。同样未来上涨也是你的阻力位。
该小区过往换手情况：小区的价格大概率会由二手业主决定。对一个小区的挂牌量、成交价格、换手率、极值的价格进行分析，可能会得到捡漏的可能性。
如果选一个非常大的小区，好处是选房的时候余地很大，坏处是卖的时候得排队成交。

「✅房贷加权成本 VS 投资收益率」
1）房贷 or 全款
一线城市的资金成本可能是在2.7%以下，但租金回报在1.5%~2%。
2）以房贷博投资
行为本身加了杠杆；涉及资金体量非常巨大，投资能长期跑赢3%，对个人的投资能力要求比较高；长周期来看，加权成本相对刚性，但理财收益率未必刚性。
从家庭资产的风险角度考虑，尽量不要拿着杠杆的资金做投资理财。
决策背后充满了大量的不确定性，控制自己的安全边际，谨慎加杠杆。

GOOD棒

9天前

来啦来啦，学习时间到😆

Betty_dt0v

2天前

学区房就是一种投资投资子女

GOOD棒

9天前

🏠有整理逐字稿、笔记和思维导图
评论里面写不了太多字
需要的朋友可自取（因内存不足，随时不分享，可保存下来再慢慢看）
🔗：https://pan.quark.cn/s/320a200f7ef2

笔记（部分）：
✨购买房产时应关注哪些因素？
首先关注地段及其产业和学区优势，
其次关注楼盘定位（刚需、改善或投资），最后从负债端考虑购房事宜。

✨对于当前房价走势和买房决策，我们应该关注哪些问题？
首先需要判断房价是涨是跌，因为不同房价预期下人们的购房策略会不同。同时，要理解房产周期性特点，结合历史数据与现状分析所处周期位置，并考虑政策、人口、金融等因素的影响。

✨如何判断房价趋势？
目前没有统一科学的框架来刻画房价趋势，主要依赖定性判断和高频数据跟踪，如成交量和房价等。从目前感受看，房价会温和下行，至于是否达到止跌回稳还需进一步观察。

✨房地产目前存在的最大风险是什么？
目前房地产的最大风险在于历史上最大的杠杆使用，即各个家庭投入了大量资金，一旦市场出现大幅回撤，将难以承受。
所有投资都应避免加杠杆，但在当前房地产市场走势变化时，仍存在大量杠杆，因此抗风险和把握行情的能力非常重要。

✨对于有改善性需求的家庭来说，如何权衡不同房产属性？购房决策过程中如何处理财务预算与个人居住需求之间的平衡？
改善性需求家庭在购房时需平衡多个属性，包括地段优势、户型、楼层、采光、学区资源等，并结合自身家庭情况建立打分指标。
在不同阶段，需求侧重点会有所不同，如早期可能更注重改善性需求，后期则可能转向追求资产保值增值。
首先从财务角度确定能承受的总价和月供范围，然后根据个人居住需求（如采光、楼层、周边环境等）筛选房源。在实际筛选时，要结合地段优势、房屋定位以及市场定价等因素，最终在满足预算的前提下，找到最符合家庭需求的房子。

✨在买房时，地段的选择有多重要？
地段选择非常重要，它能锁定职业资源、产业资源、学习资源或生态资源等。在中国社会中，学区资源相对稀缺，是买房时需要重点考虑的因素。此外，地段还与城市的上升型产业相关联，例如在北京能锁定互联网大厂资源，在过去可能带来高溢价和高效回报。

✨如何判断流动性好的房子？
流动性好的房子通常与市场需求、交易活跃度和易于快速出手有关。比如，龙头学区房因其公认的优质教育资源和成交活跃，流动性较好。同时，也要考虑户型类型，不同市场需求阶段，例如改善性需求可能更倾向于购买三居室，并且如果有学区属性则流动性更强。

✨对于短期交易者来说，在买卖房屋时应注意哪些点？
短期交易者在买卖房屋时，可以参考类似股票市场的市场风格和增量资金偏好。例如，关注过去密集成交的价格区间，分析筹码结构稳定性，以及不同业主的持仓成本对价格的影响。在实操中，通过考察小区一手业主和二手业主的比例，理解他们的价格接受度，从而找到相对合理的价格买入。

✨买房时应选择全款还是贷款，应该如何根据自身情况做出决策？
这取决于个人的具体情况。若仅能凑齐首付款，贷款是唯一选择；若有全款购房实力或可以支付高于最低首付标准，需权衡资金成本。
根据券商统计数据显示，一线城市首套房购房的资金加权成本大约在2.7%以下，低于租金回报率，理论上可以利用贷款资金投资获取超额收益。但实际操作中存在难点，如加杠杆投资对投资能力要求较高，且理财收益率可能波动，与债务刚性之间容易产生风险。
因此，根据房地产市场的横盘或温和下行趋势，以及低利率环境，建议如果投资能力不足，可以选择更安全的投资方式，比如配置权益资产。
对于普通家庭而言，在不确定的房地产市场中，选择安全边际较高的购房方式更为务实。

Ellenzzz:谢谢学习委员！！

诵诗班的小牧师

8天前

21:18 刚需难道不是需求不能满足就活不了么

思思Arya

:🤓其实这个词是有学术定义的

springsunlig

9天前

居住属性和学区属性不太可能兼得，可以分开考虑，预算充足的这条可忽略。

思思Arya

:是的🙂‍↕️

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