久违的“稳稳收租买REITS”系列，这一期聊一聊零售类REITS资产和香港REITS市场。
大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
做上一期REITS专题节目已经是一年多前的事情了，一个是因为该介绍的都已经基本介绍清楚了，要不要投资就是看大家自己的需求和意愿。另一个当然更重要的是因为过去一年内地REITS资产迎来了非常明显的价值重估，甚至已经涨到了我无法再向大家继续推荐的地步，所以这个系列就暂时搁下了。
不过最近想为新资金寻觅一些长期预期收益率在5%-8%的投资方向，想来想去REITS还是无法割舍的一类资产，于是把沉寂在账户已经很久（也亏了不少）的香港REITS基金拿出来细细研究了一番。
这期节目两个目的，一方面是延续REITS系列的科普性，向大家介绍一下零售REITS这个细分品类，以及香港REITS市场的整体情况，另一方面就是在估值已经低到尘埃里，股息率飙升到历史高位，鬼故事层出不穷的香港REITS市场，在今年将迎来沪深港通纳入的契机中，是否有价值重估的机会？
这期节目做成了付费，主要是因为聊了个股，另外的话，也希望设个门槛能让大家更加珍惜~
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具体介绍可以参考这篇公众号文章：《财新 X 起朱楼宴宾客2025新春优惠订阅活动》
简易时间轴：
Part 1 急涨的内地REITS只适合持有，跌到谷底的香港REITS可能迎来转机
03:06 为什么内地REITS在过去这段时间涨的这么急？
07:35 我对目前依然持有内地REITS资产的朋友的一些建议
08:13 然而对于这个大类资产来说，我们还是必须要纳入武器库的
10:58 现在这个时间点想和大家介绍香港REITS市场最重要的几个原因
Part 2 全球零售REITS市场介绍，以及选择零售REITS和选择其他类型的REITS有什么不同？
16:34 全球零售REITS的几个特点
20:29 如何选择一支零售REITS？
22:19 中国的商业地产已经没有了Beta，但Alpha时代刚刚开始
25:42 关于零售REITS在Alpha层面的竞争力，中金提出的三维衡量标准
延伸推荐阅读：雪球平台的jiancai和罗宾逊遨游，领展、太古、恒隆等公司的年报，以及三点下班的浩哥
31:08 内地去年诞生的零售REITS们都是什么“货色”？
Part 3 香港REITS简史：起了个大早，赶了个晚集
33:49 2003年诞生的香港REITS，目前发展远远落后于同期起步的日本和新加坡
36:36 如果抛开周期性的问题，香港REITS市场是否存在底层的发展障碍？
44:43 香港REITS在交易层面存在的问题
Part 4 领展房产基金，从众星捧月到堕落天使
47:37 领展的历史沿革：为何在过去十几年它其实是一支成长股
56:10 领展的外延式发展：时机没问题，节奏大失误
59:25 将领展拉下神坛的关键节点——2023年的供股事件
63:42 为什么现在领展值得重新关注？三个基本面原因和一个风口
73:32 关于资本化率的一些科普介绍
77:38 如果估值修复，程度和节奏可能是什么样的？
81:39 关于香港REITS其他几个标的的简要介绍
84:00 三句话总结香港REITS值得关注的理由
欢迎加入我的知识星球，我正在好好运营那一片后花园。
欢迎大家关注我的生活方式播客节目《犬生活》，《关于2025年的六个预测（犬生活X油条配咖啡版）》新鲜出炉~
欢迎在评论区和我互动，或者给我写邮件，邮箱地址qizhulouyanbinke@gmail.com。
节目BGM：
The Long Way Round - Jodymoon
节目后期：大卫翁

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起朱楼宴宾客

大卫翁

qizhulouyanbinke@gmail.com

可能会有投资理财相关知识，可能是和金融圈老友的对谈，也可能只是一个人的碎碎念，但总之，都是在记录这个大时代。

公众号同名。

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vol.116.香港零售REITS：想做收租佬，商铺少不了，“堕落天使”能否迎来反转？

本期REITS专题，让我们一起探讨高速公路究竟为什么是一门好生意，以及该如何投资和估值？
大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
首先和大家说声抱歉，上周公布的杭州与上海线下听友会受到了始料未及的欢迎，短短一个上午，两场的位置加上waiting list就全部爆满了。由于场地有限，也为了给大家提供更好的交流环境，这次恕我们无法满足更多朋友的参加请求。以后有机会我会多举办类似的活动，也欢迎大家关注我和小跑和will在活动结束后一定会录制的一期回顾节目！
回归正题，这次是许久未更新的REITS专题，这次来聊聊高速公路板块。
不过既然想一次聊透，那就不能只聊REITS资产，还要包括高速公路股票，以及更加广阔的这个行业和这类资产的国际现状以及盈利模型。此外，也希望听完这期节目，你能对究竟什么样的行业可以被称之为红利股有更清晰的理解。
前几期REITS专题可以点击这里查看。
以下为精心准备的时间轴：
Part 1. 产业发展特点和趋势
00:05:26 高速公路属于弱周期性行业，前期投入大，中后期现金奶牛，回报周期很长。
00:12:25 因为高速公路有较强的公共产品属性，所以收费标准受到国家管控，企业无自主定价权，价格刚性。
00:15:39 高速公路的经营模式大多为特许经营，少有行业竞争。经营权一般30年，通过道路改扩建，可重新核定经营期限，为已成熟的优质路产延长收费年限埋下了伏笔。
00:21:58 高速公路行业的盈利模式：收入与支出的细节分析
一个典型公路运营公司的盈利模式为：向车辆收取通行费收入，成本包括养护、路政人工等付现支出，以及当期经营权的摊销，收入减去成本得到公路的运营利润，再扣除期间费用与此前为获取公路经营权而融资带来的财务费用，得到当期的税前利润。
00:29:55 意外地发现：高速公路上市企业的员工待遇真的不错！
00:31:11 高速行业未来还能有增长吗？
Part 2. 高速股和高速REITS
00:35:22 中国高速公路上市公司和REITS的整体基本面情况
00:40:05 过去十年，中国高速公路板块给二级投资者带来的收益相当不错，原因是背后的资产好
00:43:46 为何过去一年多，高速公路股票板块和REITS板块走势如此背离？
00:52:44 高速REITs为什么看起来分红率那么高？因为它是还本付息的“按揭”，而上市公司则是浮动利率的“债券”
Part 3. 关于红利股
01:00:49 从高速公路到水电公司，长期高分红资产应该具有哪些特征？
欢迎大家关注我的新的生活方式播客节目《犬生活》，《进击的巨人再解构：高墙就在这里，世界仍然残酷》新鲜出炉~
欢迎听众加入我的知识星球，我正在好好运营那一片后花园~
欢迎在评论区和我互动，或者给我写邮件，邮箱地址qizhulouyanbinke@gmail.com。
节目后期制作：Siri

vol.68.此路是我开，留下买路财 | 高速公路股票和REITS不完全攻略

大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这期节目是拖更已久的REITS系列，我们来聊聊保租房REITS这一细分类别。
不过和前两期不同，这一期我加入了更多和REITS看似无关的内容，那就是中国和海外的租房市场对比，并讨论了一些中国租房市场深层次的问题。
一方面这确实是很有意思的话题，相信对想要租房和想要一直租房的朋友们会有所启发，另一方面通过分析中国租房市场的未来，可能对大家理解保租房REITS这类资产也会有帮助。
不知用这样的方式来解释资产，大家是否觉得是好的方式？欢迎在评论区和我互动，或者给我写邮件，邮箱地址是qizhulouyanbinke@gmail.com。
过往两期REITS系列请见下，或者内容分类《稳稳收租买REITS》：
vol.33.REITS科普 | 从住酒店住成“房东”的往事说起
vol.38.REITS科普 | 结合半年报，聊聊如何挑选优秀的REITS基金
以下是一些参考资料：
《保障性租赁住房公募REITs产品系列介绍——海外租赁住房REITs经验》
《房地产行业深度报告：从海外租赁住房REIT看中国发展趋势》
以下是时间轴以及相关的一些资料：
01:38 租房一直是我换工作换城市最头疼的事情，没有之一
04:02 00后不但整顿职场，还在整顿租房市场
05:10 在中国，租房最活跃的地区居然不是北京上海
06:50 现在的年轻人，谁没接触过自如呢？
10:01 重资产模式的长租公寓，为什么大多都是房地产开发商做的？
11:38 海外住房租赁的三种主要模式
13:54 一半以上的人都选择租房的美国，并不是从一开始就是市场化的
18:00 从海外经验来看，我们具备哪几个条件后可以期待中国的住房租赁市场走向成熟
22:30 中国的住房租赁市场从2015年开始发生了重大变化
27:21 中国的租房市场很大，租房群体越来越多样化
31:50 未来租房需求增长最快的地区不是北上深，而是…？
33:00 现在国内的租房市场，不但房屋质量不够好，连绝对数量都不够
36:00 造成国内租房市场这些问题的深层原因
37:30 为什么机构对中国的租赁住房不感冒？
43:00 为什么说保租房reits是中国租赁住房市场进程的重要观察点？
45:50 不愧是我大英帝国，最大的租赁住房reits居然是学生公寓
46:40 从全球范围来看，租赁住房reits的波动不比股票小，投资者调整好心态很重要
48:10 中国的保租房定义已经不是专供中低收入，要租房的朋友其实可以紧密关注
欢迎大家关注我的新的生活方式播客节目《犬生活》，第三期《我们为什么热爱新疆（下）》新鲜出炉！
欢迎听众加入我的知识星球，我正在好好运营那一片后花园~
节目后期制作：Siri
节目单集封面：Bing

vol.52.我们的“租房焦虑”如何解？| REITS科普

大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这一期继续聊REITS，契机是所有REITS基金的半年报都发布了，其中也公布了很多有价值的信息。除此之外，也想结合着半年报，深入聊一聊到底怎么评估一只REITS的内在价值，以及用什么财务指标来看待REITS比较好。总的来说都是相对比较专业和干货的内容，希望对那些对这类资产真正有投资兴趣的朋友有所帮助。
最近REITS也迎来了一波比较明显的反弹，我买入后被市场砸蒙了的坑终于填平了。这也充分映证了这个市场还远远没有到成熟状态，会有很多的波动和情绪，但有分歧才能创造好的买入时点，这是我作为一个长期配置主义者的终极（自我安慰）心态。
以下为简单的时间轴：
01:35 最近REITS市场为何出现了一波挺明显的反弹？
04:48 REITS的内在价值和股票一样分成分红和增值这两部分，但它和股票的价值有什么区别？
08:01 REITS的资产增值更重要的是经营管理团队的能力
10:40 不同类型的REITS对于不同的经济指标更加敏感
13:35 上市公司的财务指标中，投资者大多最关心净利润，那REITS呢？
17:00 在营运现金流有更多的历史数据可以作比较之前，经营收入和可分配收入可能是中国REITS最重要的财务指标
18:40 仓储物流REITS半年报的出租率稳定，不过中金普洛斯的扩募资产质量一般
20:20 保障房REITS出租率爆棚，所以市场表现也是最优秀的
21:20 产业园REITS空置率分化，或许可以成为我们观察中国经济的另一个窗口
22:05 高速公路REITS车流量恢复缓慢，尤其是货车车流量比较惨淡
24:10 为什么REITS的可供分配收入很重要？
26:55 从REITS半年报里对下半年的展望中能看出什么？
31:20 从保障房REITS的半年报看这类住房的供需情况
也欢迎感兴趣的朋友加入我的知识星球，关于REITS的一些想法我会随时分享在那里~
本节目的文字版随后会更新在我的公众号上（随后大概是指两三天后），敬请关注。
节目后期制作：Immersion
节目单集封面：Bing AI

vol.38.REITS科普 | 结合半年报，聊聊如何挑选优秀的REITS基金

大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这一期终于填了这个我至少已经挖了一个月以上的坑——做REITS的科普！其实大纲早就写好，甚至节目也录好有一段时间了，但自从我开始介入这个市场后，C-REITS们就开始一波又一波的下跌，让我十分怀疑市场之神在和我对着干。
其实和我对着干还算事儿小，如果这期播出后真的有一些朋友也对这类资产感兴趣然后开始买入，那再这么哐哐大跌我可就无颜面对江东父老了。
所以我纠结了很久，终于在最近市场开始有所企稳后，才下决心把这期发出来。
不过这两个月的市场也充分证明了，中国的REITS真的才刚刚起步，完全不能把它当做海外市场那种拿来稳稳收租子的权益类资产——可能你一年收的租子还没有一天跌的多……所以这里还是得做一个风险提示：投资有风险，入市需谨慎，这期节目不提供任何投资建议哦。
此外，节目中提到的中金的那篇介绍性研报，链接我放在这里。虽然是一份两年前的研报，但依然是我目前见过最全面的REITS科普文，我这期节目里的很多数据也采自这篇研报，特此表示感谢！
《中金：“一二三四”说REITs投资与资产配置》
也欢迎感兴趣的朋友加入我的知识星球，关于REITS的一些想法我会随时分享在那里~
本节目的文字版随后会更新在我的公众号上（随后大概是指两三天后），敬请关注。
01:40 我和REITS的缘起竟然是因为一家日本的温泉旅馆
04:50 究竟什么是REITS？
07:02 全球最大的REITS市场是美国，它给美国经济带来了什么？
08:26 聊聊REITS不同维度的分类
13:38 我认为REITS是一种非常有意思的投资品种的四个理由
21:23 为什么站在这个时间点，我认为中国的REITS值得关注？
23:55 REITS给现在的国内个人投资者提供了一个什么样的选择？
26:33 为啥这几个月中国的公募REITS表现如此糟糕？
31:45 再次重申长期看好中国REITS资产的核心逻辑
节目后期制作：Immersion
节目单集封面：Bing AI