🎤本期嘉宾：
Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人
⏯️本期简介：
常驻嘉宾nick返场，聊聊他在新疆、西北、成都的踩盘见闻。
此外，我们还聊聊了他的趋势投资策略在今年行情中的表现如何。
本期节目我最喜欢的一段是Nick安利的「投资灵魂四问」，强烈推荐给大家！
给nick参与过的节目建了一个合集：「让买房更技术派一些」
⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。
🎯时间轴：
01:16聊聊新疆踩盘见闻
* 本轮的强趋势叙事都藏在大众视野之外
* 新疆高租息资产很多，300 万房子，1万2 月租
* 打破了很多偏见
* 乌鲁木齐成交量堪比深圳
* 豪宅的“另类”用法—接待
* 房地产未产能过剩的环境里，公寓、写字楼紧缺
14:01成都踩盘见闻
* 以天府新区为圆心的下跌
* 成都高租息老破小正在被快速消化
* 老城改造、烟火气、精细化运营
* 从成长思路 ➡️ 现金流回收思路
* 租息覆盖月供成本
22:38Nick仍然忠诚于「强趋势」的框架——不是因为高租息而关注，而只是这轮高租息类资产的趋势更强，所以关注。
25:20再聊趋势投资
* 对强趋势忠诚，很多趋势都是假的，经常错，但把把都压，总能压到真的
* 一种是长期呆在市场里等待雷击时刻，一种是只要乌云汇聚，就买票进场
28:02老破小还能期待什么故事？继续编
30:32筹码分布，低共识+强趋势+筹码集中⭐️
33:41新政之后，四大一线城市的成交量已经开始回升，价格初现企稳之态
36:25凉→平→温→热→沸
何时介入趋势？本质是对概率和赔率的衡量，但回报比是非线性的。
40:30监测>识别>分类>归因>预测⭐️
44:11我很清楚自己是个韭菜，也欣然接受这点，所以全然相信自己搭建的趋势策略框架。算法是算法，我是我。
47:17舆论是对上一轮趋势的确认，趋势是对未来时间的预言⭐️
49:05房贷利率与房价走势，周期决定政策⭐️
53:11🚩投资（机）的灵魂四问⭐️
1️⃣面对这次投资你是否觉得非常紧急？
* a.非常紧急，一天都不能等
* b.紧急
* c.不紧急
* d.有点没底
* e.内心慌得一批
a-2, b-1, c+0, d+1, e+2
2️⃣这项资产的量价近期的真实趋势如何？
* a.大涨到破圈
* b.在涨
* c.平稳
* d.在跌
* e.大跌到破圈
a-1, b+1, c+0, d-1, e+1
3️⃣你身边的朋友或者社会上的人是怎么看你要做的这笔投资的？
* a.别人没怎么想过，不理解
* b.一致不看好
* c.倾向于不看好
* d.无所谓
* e.倾向于看好
* f.一致看好，想问你代码
a+2, b+1, c+0, d+0, e-1, f-2
4️⃣这样的资产你身边持有的人多不多？
* a.大家都持有
* b.越来越多的人在买入持有
* c.持有者很少但大家都想要
* d.持有者少，关注者也少
* e.没讲过什么持有者
a-2, b-1, c+0, d+1, e+2
59:34《反脆弱》书里的交易哲学
市场有自我学习机制，它会自动适应每个主流的交易策略（叙事）。然后用一场突如其来，违背概率分布的行情（或涨或跌），告诉你：你的策略过时了，你 out ！
📁本期内容相关资料：
* 21:33 处提及对高租息类资产以租养贷的测算：
小区的租息 = 最新年租金/最新成交总价×100%
「趋势动物pro」小程序里也对每个小区标注了参考租息。
[图片]
* 人话解释一下：假设你的按揭利率是3.5%，当你采用15%首付、等额本息的还款方式，如果你的房屋租息达到了+4.58%以上，那么恭喜，你的房产达到了“以租养贷”的标准。
* 截止当前2024年10月，大部分城市的按揭贷款利率处在3.2~3.5%之间，上图用黄色高亮。据当下主流城市的利率测算，可下结论：当下，“以租养贷”的租息甜蜜点是4.5%。
* 新疆踩盘的一些结论和照片：
伊犁应该是这两年我踩过所有城市里市场最强的城市。2018年开始大涨，之后持续上涨，再无回调。
全国2021年6月是顶，强势城市还可细分三等级:
A、近三年也回撤但回撤非常小大幅跑赢全国
B、2021-2023年逆势涨，23年-24年略有回调
C、2021至今一直涨，不带回调
乌鲁木齐、银川是A
喀什、榆林、鄂尔多斯是B
伊犁是C
* 西北的小城 比 大城强：榆林>太原，伊犁>喀什>乌鲁木齐
* 县城比小城还强：宅基地>市区房产，霍城>伊宁
* 乌鲁木齐踩盘感受：
城市界面整洁干净、审美好、大气开放，且有烟火气。尤其会展片区、有中亚国际大都市的感觉了。近几十年西北暖湿化，人口承载力提升
经济和治安远比想象中好，参考新疆的工作报告，主导产业全部命中风口赛道:农林牧、纺织、外贸、原油天然气、绿色经济、文旅，同时大兴基建。
2023年租金上涨明显，主城写字楼+公寓一房难求。同时住宅租息比预期还高，4%+租息的住宅遍地都是
市场强势，这三年平均跌幅仅-5%，折扣率极低，学区和天资产涨价
2014-2024十年没涨，本地人极度厌恶楼市，中介懒散不专业、门店倒闭潮，投机氛围极弱，这也是低估值高租息的原因，但实际趋势全国最强。
伊宁地图：
* 成都踩盘的一些结论和照片：
成都走到现在，行情非常明确了——领跌天府新区，城南受波及。强势的只有两类，别墅、主城。
比较邪门的是主城老破，不仅出现了大范围、连片的上涨，而且在全国趋势里也是屈指可数这类强势标的我关注下来，符合几个共性:
主城一对应老城复兴
高租息一对应低波资产
步梯房一对应旧城改造
文旅一-夜市、烟火气、民宿氛围
老城正在复兴，体现在:
1、新区的投入正在减少，人口、产业的增速不预期，新区空置率。
2、城中村拆迁+旧城改造+风貌别墅，投资导向开始重回老城
3、老城烟火气越来越重要，新区缺乏文化沉淀、居住体验层次不足
4、旅游经济下，老城的娱乐、民宿、餐饮等配套在全面翻新
落五到了极致，反倒成了时尚前沿。
目前观察下来，主城三环内4.5%+的房源挂牌几乎没有，在5月放开限购后，这类房源迅速消失，导致看到的主城老破小趋势见底，近半年主城老破的涨幅在+5-10%不等。
对于价格持续下跌的高租息标的，投资意义不大租息在价格波动面前，不值一提。安全第一，租息锦上添花。而强趋势就是本金安全的保护垫。
* 本轮楼市对刺激政策的反应更好，或许这次不一样：
* 49:05处提及房贷利率与房价走势：
房贷降息是熊市开始的确认，房贷加息是牛市加速的号角。
黑点时房贷加息时间点，绿色区域是楼市下跌的时间段。
抽象地说，这类「反向价格信号」是对前期「正向数量信号」的一种确认。
说人话：以后再看到房贷利率首次上升或下降的新闻，你应该担心和以往直觉相反的趋势。
🎬后期制作、声音设计：Dong
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也欢迎大家来🪐知识星球找我玩，这里是我自己学习的输入笔记，也是听友群。

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老钱日日谈

zhaoyuanup

zhaoyuandaniel@126.com

小红书

情感播客！主播是INFP
主要和两种人聊：
①一线经验者 ②基金经理们
Dare to inquire, eager to learn.
请不到嘉宾时，主播偶尔自己上来嘚嘚一期。

「面基」的愿景：不当聪明投资者，只做合格持有人，把时间花在自己的高ROE事情上，多陪伴家人。

建议您在收听节目时，能找件更有意义的事做，比如：逛公园，骑行，刷碗，擦地，收拾衣柜，洗大澡...

祝听友们更幸福、更富有、更睿智（顺序分先后）。

面基

新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问

本期嘉宾：
Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人
⏯️本期简介：
时隔半年，面基房产话题的常驻嘉宾@Nick返场，继续更新他对这半年观察到的事实和趋势，表达观点。
本期节目录制于4月末，那时nick刚辞职不久，好吧，又一个朋友加入了个体户灵就宫大军。
当时他刚跑完几个旅居城市回到上海，正好我也在上海进货，抓住他录了一期。这之后，他又跑去西北开图了，本月底会在新疆呆一周，找时间还会邀请他来录，继续更新见闻。
本期我们聊了聊旅居见闻，过去几轮地产周期内部的主线复盘，天资产和地资产，以及关于当前卖房置换的观点。
⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。
🎯时间轴：
01:16有了小程序，看到一个楼盘就能查到它的前世今生
03:03聊聊辞职后的旅居见闻（资料区有很多图片）
成都、昆明、大理、北海、崇左、三亚
数字游民社区、旅居、二房东、文旅租售比等等
16:34目前趋势好的业态都是低共识甚至反共识的，匪夷所思
17:41香港踩盘见闻
21:46「趋势动物Pro」小程序可以查到租售比了
24:57大家可以投个票：周期决定政策or政策决定周期？⭐️
28:10北上广深港的历史最大回撤（图片见资料区）⭐️
32:51复盘过去几轮地产行情（图片见资料区）⭐️
39:56同一个世界，不同的交易观
43:17天资产业态
46:06地资产业态
49:17Nick偏好「低共识+强趋势」的组合，说说理由
54:102024年不像过往的任何一年
57:00房价是货币现象，所以关注M1这个领先指标
59:28最近被问到比较多的关于房子的问题
60:53在市场最热的时候买房和市场最冷的时候卖房，本质上都是在顺着人性做当前难度最高的交易
68:12所有买卖本质上都是机会成本的决策⭐️
69:07一个判断卖掉哪套的小方法⭐️👍🏻
📁本期内容相关资料：
* Nick的踩盘打卡图
* 随地大小班之三亚太阳湾
* 随地大小班之大理洱海西：
* 随地大小班之昆明度假别墅
* 随地大小班之老家县城
* 随地大小班之北海阿萨卡：
* 随地大小班之武威度假公园：
* 本期录制的地方
* 2006~2024房地产周期复盘，房价是货币现象
* 北上广深港最大回撤记录：
* 北上广深港房价走势
* 各城市租售比
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E61.旅居见闻，过去几轮地产行情复盘以及卖房小技巧

🎤本期嘉宾：
Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人
⏯️本期简介：
这期是前阵子上海之行的最后一位嘉宾Nick，过去几个月他一直在开发一个相当复杂的小程序，检测全国→城市→行政区划→板块→楼盘的五个层级的房价数据，周度更新。
某些大家都在用的主流看房APP，更多在展示房源，但大部分中观级别的数据，一律不向购房者展示。在我看来，这是一种非常霸道且让人厌恶的行为，在做简单而错误的事。
我自己在写公众号时也有很强烈的感觉，房地产数据很难拿到，非常不透明！而Nick的小程序把楼市数据像股票行情软件一样展示了出来，随便找个楼盘给大家感受下：
下图中包含了好多角度的信息，重点看5点：
* 1️⃣趋势温度：打比方该楼盘考试得了多少分
* 2️⃣趋势相对强度：打比方就是该楼盘在班级里排名多少
* 3️⃣环比数据：刻画二阶导趋势
* 4️⃣同比数据：刻画相比去年同期的变动
* 5️⃣趋势曲线：展示城市、板块、楼盘走势
本期我们还聊了聊Nick作为一个典型的趋势交易者的市场观和投资观。
欢迎大家收听本期节目。
🎯时间轴：
01:15一个趋势交易者的市场观
06:00这个流派，人性依然是个老大难的问题
11:05看宏观万物皆周期，看细节处处是意外⭐️
其实人的状态也有周期！
17:22趋势交易这条路的代价：善败⭐️
27:52开发「趋势选筹」小程序背后
39:25收益的非线性——肥尾时间贡献大部分收益！⭐️
趋势比价格重要！
45:1490后买房人的一大困难是，后面接盘的人变少了
51:51学戏学全套，不要妄图融合或者躲避代价
53:54对买房而言，一笔交易包含了四个问题：
* 现在买不买？
* 买哪个城市？
* 买哪个板块？
* 买哪个楼盘？
59:17「趋势温度」就好比一个人考试考了多少分
「趋势相对强度」就好比一个人的考试分数在班级里的排名
64:55趋势温度的七个等级：
冻、寒、凉、平、温、热、沸
举例子：
76:10观点是个屁，决策看数据。
事实才是重点，故事只是让事实更好接受一些。
80:07以终为始的思考方式
85:41汇报几个当下的楼市新趋势：
* 别墅涨得好86:04
* 西部和小城市的趋势都很好86:51
* 核心城市核心地段的老破小趋势很稳87:53
* 文旅风格趋势也很好92:39
📁本期内容相关资料：
* 买房爱好者们，真心推荐下「趋势选筹」这个小程序！
* 趋势温度详解：
* 趋势相对强度详解：
* 趋势曲线详解：
* 现在全国楼市真的很差，上周甚至哪怕一个「温」的主要城市都找不到：
⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。
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也欢迎大家来知识星球找我玩，这里是我自己学习的输入笔记。
最近CPA给「面基」颁了个奖，非常感谢！但我还是很想和听友们说一下：「面基」的自我定位永远是情感播客——这绝非插科打诨开玩笑，而是严肃的路线问题！

E37.观点是个屁，决策看数据！放大招！

🎤本期嘉宾
Nick@趋势动物主理人
⏯️本期简介
朋友们，Nick返场了，他上一次来录的节目《E05.一个技术派买房者的自白》，是自传播收听量和收藏量最高的一期。
在房产方面，我给了Nick非常高的置信度，有四个原因：
* nick的数据远比房V的信息密度要大非常多。
* nick有一套AI和机构加持的信源搜集系统，他一直在遍览事实！而不是渲染放大情绪。
* 不同于主流的基本面和价投式自住叙事，nick的思想钢印是趋势，这个视角尤其稀缺。
* nick的本职工作是用趋势的思路做股票量化交易，他知行合一地同时在工作、股市、楼市中践行趋势投资。这不是打嘴炮，人家饭碗和身价都押进去了。
当然，以上观点仅代表我个人，完全不构成参考和买房建议。
本期节目主要探讨了两个主题：
❶ 我们正处于楼市周期的什么位置？
❷ 二线城市巡礼——主观点评，识别主要矛盾。
其实本期节目比较随意，nick来北京出差，顺便找我面基，结果我说那干脆录一期吧！两个人都没准备，纯闲聊录音。
另外，本期shownotes里有大量付费级的资料，一定要看！
🎯时间轴
01:18 清华学霸的行业监控方法论——
遍览优质信源，分类打分，汇总成RSS信息流，AI整理文章重点。
抓取数据→分析→数据可视化，全部自动完成。
老钱都听傻了...
06:15 我们正处于新一轮楼市周期的底部蛰伏期
以M1为抓手，勾勒出过去几轮货币和楼市周期
12:26 周期的启动，量在价先，量的本质是筹码换手
16:05 先搞清楚市场真实发生了什么，让数据和事实告诉我们，少一些「我觉得...我感觉...」
18:04 周期轮动的顺序
货币→趋势→经济→信心
19:13 炒房客的画像
23:25 不好意思，有点聊跑题了。我们扯了扯美国、日本的楼市和见闻
🌆二线楼市巡礼
33:16 楼市的主线和轮动次序
35:54 西部：成都、重庆、西安、银川、乌鲁木齐
47:04 华北：北京、天津、石家庄、济南、青岛——点状的机会
57:54 东北：算了吧...
58:38 中部：武汉、长沙、南昌
1:01:15 华东：上一轮太热，涨幅充分，投机度高，套牢盘多，本轮不太看好
01:06:06 大湾区：广佛肇好于深莞惠
01:07:21 老钱的疑惑——本轮的共识会不会太强了？
Nick的疑惑：产品类型和县域楼市，还有很多盲区。
01:13:11 🥚彩蛋：一个共识估算出不同城市主流购买力的价格天花板
如何定义城市主流购买力的天花板？
逻辑是：估算城市高收入家庭所能负担的月供极限——
* Step1-百度出你所在城市的「人均可支配收入」
* Step2-估算高收入家庭的收入上限=「人均可支配收入」*2*2
主流是两口之家，所以*2；
城市购房主力是高收入家庭，我们定义高收入家庭是城市平均水平的2倍，所以再*2
* Step3-估算高收入家庭可负担的月供上限=家庭可支配收入*0.6
银行规定月供极限是税前月收入的一半，考虑到还有公积金的辅助，拍脑门给个0.6的系数
* Step4-通过月供上限反推得出总贷款上限
百度：「房贷算计算器」，可以通过月供金额计算出总贷款金额
* Step5-城市主流购买力的价格天花板=总贷款上限/0.6
逻辑是：假设城市平均4成首付+6成按揭买房。
总结——买的房子总价在城市价格天花板之下+热门板块+次新/新房+户型无硬伤的房子，关注度和流通性都有较好的保障，因为符合主流审美。
📁本期内容相关资料
* M1与M2的关系：
* 06:39 提到的货币周期与楼市周期的耦合
关于上面两张图片的详细解释，可以看这篇文章👉 《都在看空房地产，然而周期永存》
* 23:18 提到的我国利率周期
* 24:00 提到的美国房价走势图
* 主要楼市最近两次下跌的回撤复盘
* 全国供地趋势
* 二线楼市巡礼中提到的各城市多周期房价走势图
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E18.二线楼市挨个点评，以及本轮地产周期下的购房决策

⏯️本期简介：
Nick是我去年偶然发现的一个异类，他是个很专业的房产投资客，完全把房子当成「资产」或「标的」人很多，但我从未见过像他这样的框架——其基础是代码、趋势、低杠杆、快进快出。
完全理性，对房子没有任何感情，所有决策都构建在不同城市的房价周期之上，而且有一套完整且自洽的操作准则。
于是我邀请Nick来《面基》做客，聊聊自成一派的他，到底经历过什么？有何种思想钢印？以及这套框架的逻辑何在？怎么玩？
🎯时间轴：
00:21 诚恳开场白：到底还要不要参与买房这场游戏？以下是我的观点。
04:50 在房企投资部的就业经历让我看到了业内人的视角，也彻底改变了对房子的三观。
08:38 数据，数据，大量的数据！
09:58 看过了楼市周期的数据后发现，房子是脉冲式涨起来的。
13:37 莫谈多空，耽误赚钱，把自住的需求解决干净。
16:19 我们正处于新一轮房地产宽松周期的起点
17:16 16年地产牛市前无古人，大概率也后无来者
17:49 城市的β涨幅，楼盘的α涨幅
19:21 一段80%的亏损让我刻上了对「趋势」的思想钢印
21:56 其实房产收益都来自5个方面
22:51 做趋势的几个好处和难处
27:18 别和央妈对着干
28:02 房子的流动性问题怎么解决？
28:49 时机比价格重要，timing is everything.
30:12 每一轮牛市，深圳都是排头兵，但这轮可能是北京。
31:23 长三角和珠三角太爱炒房了
32:09 贪婪是做趋势的心魔
33:25 播客必问的问题：人生的低谷和高峰是啥时候？
39:45 多角度论证「为什么现在是地产牛市周期的起点」
43:56 识别周期很多时候就是要与大众情绪和共识为敌
45:34 如果每个家庭只能持有两套房，应该怎么选？怎么置换？
49:12 未来什么样的盘会涨幅更大？
54:14 总价约束下，地段和产品的取舍。
56:40 如何更高效地踩盘？几个实用的建议
1:02:12 越看重房子，越要接受「投住分离」
1:08:18 应该什么时候卖房？几点建议
1:11:32 我对杠杆率的容忍度很低
1:12:34 趋势这套体系适用于两个场景
1:14:50 炒房的人，一般死在什么坑里？
1:16:21 别把买房当做解决自己焦虑的手段！
1:17:21 买房表格，强烈安利大家用起来！
1:24:25 刚需和改善，未来谁更好？
1:25:37 京沪老破小的价值
1:35:40 如何利用好这套房价趋势的工具？
📁本期内容相关资料（多图警告）：
* 关于房贷利率的择时
* 买房自测表格（用来定量分析买房这件事）
* 小区分析雷达图
* 过去四轮楼市周期全图
* 各个城市的楼市全周期划分
* 全国趋势强度定量分析
* 楼市beta图
* 楼市alpha图
* 单个城市房价趋势图（以北京为例）
⚠️风险提示：本期所有内容和资料仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况、居住需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.
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E05.一个技术派买房者的自白

🎤本期嘉宾：
雨白@知行小酒馆、大卫翁@起朱楼宴宾客
⏯️本期简介：
从比较自上而下的视角和两位好朋友聊了聊对本轮房地产宽松周期的观察和思考。
🎯时间轴：
01:23 不同年龄层对房子的思考
03:57 现金流量表受损→精神缩表→提前还贷减少负债端
04:53 本轮救的是房地产？还是救房价？
08:06 金融与房地产：银根连着地根
14:27 来自上一轮房地产牛市的记忆
16:24 大卫翁带来的海外视角的观察
19:20 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术
20:45 本轮宽松周期和2015年那轮的不同
25:39 老钱(90后)和大卫翁(85后)介入地产周期的时间和精力不同，导致想法上有很多差别
30:34 我们预测房地产的三种走向：
①乐观情景 ②中性情景 ③悲观情景
三种情况分别给多少概率？
34:36 最近观察到的一些现象：挂牌量增多，抛压很大，成交边际趋弱
37:32 本轮购房动力不足背后，大家的顾虑是啥？
41:32 希望本轮房地产能稳住，也希望房价上涨别透支
44:35 越南房地产市场越来越像中国了？
47:11 日本的作业抄不得，中国房地产市场遇到的困难是没有先例的
48:23 如果未来房地产市场要硬着陆，那保交楼这件事能得到解决吗？
55:29 针对三种不同的未来预期，我们买房者分别应该采取什么样的行动？
56:42 老钱的重点观察对象：刚需房的共识是否会在这一轮破灭
1:06:05 给买房者的实用建议：月还款额不超过税前工资的 30%；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期
1:10:36 卖房者看这里：针对三种不同的未来预期，卖房者又该采取什么样的行动？
1:12:25 总算打起来了！超一线限购是否会放开，大卫翁和老钱打了个赌！你支持哪一边？
1:19:01 二三线和更低线城市，这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方？
📁 本期内容相关资料：
「过去这么多年，我一直在强调买房自测表格的重要性，其实是想请大家算明白，不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%～6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好安全边际。」
如果你只是有个模糊的买房念头，这份表格能帮忙落地——有没有资格买？谁来买？目前能买多少钱的房子？月供压力大不？生活状态的改变源自现金流变动，而买房就是个长期影响现金流的决策。
如果一个决定要让你负债十年以上，最好做决定之前就把影响计算清楚，而不是之后。
「其实，从 2018 年就开始稳杠杆了，或者是去杠杆。然后，到 2020 年大家说卓有成效，放假又开始小涨了一批。但是，到 2020 年的第三季度，居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说，接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门，那居民部门能扛的也就是房子。」
「那如果回顾一下过去，还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%，然后从 2020 年一直稳到了今年。那接下来，可能还要由居民部门去加杠杆。这个杠杆水平，我们可以横向比日本、美国，看看还有多少加的空间。」
「房价上涨本身是一个量价关系。
如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节，它是这样的：成交量先起来，这就是所谓的『量在价先』👉 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 👉 这个时候，你会发现市面上没有太好的房源了 👉 大家开始涨价，越涨买房人越慌，他越要求他越想快点上车 👉 那房东就可以坐地起价，或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻，这个过程把大家的房子的价格给拉起来了，因为房价和股价一样，它都是边际成交去定价的。
这是我们看到的那一轮上涨，那也就是说，如果量不起来，价是不太可能起来的。从 2020 年至今，我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例，学区房涨得是很好的。然后，以上海和深圳为例，改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」
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