E18.二线楼市挨个点评，以及本轮地产周期下的购房决策

🎤本期嘉宾

Nick@趋势动物Pro小程序主理人

⏯️本期简介

朋友们，Nick返场了，他上一次来录的节目《E05.一个技术派买房者的自白》，是自传播收听量和收藏量最高的一期。

在房产方面，我给了Nick非常高的置信度，有四个原因：

• nick的数据远比房V的信息密度要大非常多。
• nick有一套AI和机构加持的信源搜集系统，他一直在遍览事实！而不是渲染放大情绪。
• 不同于主流的基本面和价投式自住叙事，nick的思想钢印是趋势，这个视角尤其稀缺。
• nick的本职工作是用趋势的思路做股票量化交易，他知行合一地同时在工作、股市、楼市中践行趋势投资。这不是打嘴炮，人家饭碗和身价都押进去了。

当然，以上观点仅代表我个人，完全不构成参考和买房建议。

本期节目主要探讨了两个主题：

❶ 我们正处于楼市周期的什么位置？

❷ 二线城市巡礼——主观点评，识别主要矛盾。

其实本期节目比较随意，nick来北京出差，顺便找我面基，结果我说那干脆录一期吧！两个人都没准备，纯闲聊录音。

另外，本期shownotes里有大量付费级的资料，一定要看！

🎯时间轴

01:18 清华学霸的行业监控方法论——

遍览优质信源，分类打分，汇总成RSS信息流，AI整理文章重点。

抓取数据→分析→数据可视化，全部自动完成。

老钱都听傻了...

06:15 我们正处于新一轮楼市周期的底部蛰伏期

以M1为抓手，勾勒出过去几轮货币和楼市周期

12:26 周期的启动，量在价先，量的本质是筹码换手

16:05 先搞清楚市场真实发生了什么，让数据和事实告诉我们，少一些「我觉得...我感觉...」

18:04 周期轮动的顺序

货币→趋势→经济→信心

19:13 炒房客的画像

23:25 不好意思，有点聊跑题了。我们扯了扯美国、日本的楼市和见闻

🌆二线楼市巡礼

33:16 楼市的主线和轮动次序

35:54 西部：成都、重庆、西安、银川、乌鲁木齐

47:04 华北：北京、天津、石家庄、济南、青岛——点状的机会

57:54 东北：算了吧...

58:38 中部：武汉、长沙、南昌

1:01:15 华东：上一轮太热，涨幅充分，投机度高，套牢盘多，本轮不太看好

01:06:06 大湾区：广佛肇好于深莞惠

01:07:21 老钱的疑惑——本轮的共识会不会太强了？

Nick的疑惑：产品类型和县域楼市，还有很多盲区。

01:13:11 🥚彩蛋：一个共识估算出不同城市主流购买力的价格天花板

如何定义城市主流购买力的天花板？

逻辑是：估算城市高收入家庭所能负担的月供极限——

• Step1-百度出你所在城市的「人均可支配收入」
• Step2-估算高收入家庭的收入上限=「人均可支配收入」*2*2

主流是两口之家，所以*2；

城市购房主力是高收入家庭，我们定义高收入家庭是城市平均水平的2倍，所以再*2

• Step3-估算高收入家庭可负担的月供上限=家庭可支配收入*0.6

银行规定月供极限是税前月收入的一半，考虑到还有公积金的辅助，拍脑门给个0.6的系数

• Step4-通过月供上限反推得出总贷款上限

百度：「房贷算计算器」，可以通过月供金额计算出总贷款金额

• Step5-城市主流购买力的价格天花板=总贷款上限/0.6

逻辑是：假设城市平均4成首付+6成按揭买房。

总结——买的房子总价在城市价格天花板之下+热门板块+次新/新房+户型无硬伤的房子，关注度和流通性都有较好的保障，因为符合主流审美。

📁本期内容相关资料

• M1与M2的关系：

• 06:39 提到的货币周期与楼市周期的耦合

关于上面两张图片的详细解释，可以看这篇文章👉 《都在看空房地产，然而周期永存》

• 23:18 提到的我国利率周期

• 24:00 提到的美国房价走势图

• 主要楼市最近两次下跌的回撤复盘

• 全国供地趋势

• 二线楼市巡礼中提到的各城市多周期房价走势图

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