vol.52.我们的“租房焦虑”如何解？| REITS科普

起朱楼宴宾客

53分钟 ·1 年前

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大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。

这期节目是拖更已久的REITS系列，我们来聊聊保租房REITS这一细分类别。

不过和前两期不同，这一期我加入了更多和REITS看似无关的内容，那就是中国和海外的租房市场对比，并讨论了一些中国租房市场深层次的问题。

一方面这确实是很有意思的话题，相信对想要租房和想要一直租房的朋友们会有所启发，另一方面通过分析中国租房市场的未来，可能对大家理解保租房REITS这类资产也会有帮助。

不知用这样的方式来解释资产，大家是否觉得是好的方式？欢迎在评论区和我互动，或者给我写邮件，邮箱地址是qizhulouyanbinke@gmail.com。

过往两期REITS系列请见下，或者内容分类《稳稳收租买REITS》：

vol.33.REITS科普 | 从住酒店住成“房东”的往事说起

vol.38.REITS科普 | 结合半年报，聊聊如何挑选优秀的REITS基金

以下是一些参考资料：

《保障性租赁住房公募REITs产品系列介绍——海外租赁住房REITs经验》

《房地产行业深度报告：从海外租赁住房REIT看中国发展趋势》

以下是时间轴以及相关的一些资料：

01:38 租房一直是我换工作换城市最头疼的事情，没有之一

04:02 00后不但整顿职场，还在整顿租房市场

05:10 在中国，租房最活跃的地区居然不是北京上海

06:50 现在的年轻人，谁没接触过自如呢？

10:01 重资产模式的长租公寓，为什么大多都是房地产开发商做的？

11:38 海外住房租赁的三种主要模式

13:54 一半以上的人都选择租房的美国，并不是从一开始就是市场化的

18:00 从海外经验来看，我们具备哪几个条件后可以期待中国的住房租赁市场走向成熟

22:30 中国的住房租赁市场从2015年开始发生了重大变化

27:21 中国的租房市场很大，租房群体越来越多样化

31:50 未来租房需求增长最快的地区不是北上深，而是…？

33:00 现在国内的租房市场，不但房屋质量不够好，连绝对数量都不够

36:00 造成国内租房市场这些问题的深层原因

37:30 为什么机构对中国的租赁住房不感冒？

43:00 为什么说保租房reits是中国租赁住房市场进程的重要观察点？

45:50 不愧是我大英帝国，最大的租赁住房reits居然是学生公寓

46:40 从全球范围来看，租赁住房reits的波动不比股票小，投资者调整好心态很重要

48:10 中国的保租房定义已经不是专供中低收入，要租房的朋友其实可以紧密关注

欢迎大家关注我的新的生活方式播客节目《犬生活》，第三期《我们为什么热爱新疆（下）》新鲜出炉！

欢迎听众加入我的知识星球，我正在好好运营那一片后花园~

节目后期制作：Siri

节目单集封面：Bing

展开Show Notes

Ayur布尔乔悠

2023.11.28

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我越看越不想再买房哎把喜欢的小区全住了过俩年就换个生活也换城市和出国不想被一个地方绑定有能力持续不安定才是我最大的安全感

CarpEd1Em-:加一加一现在对房子没有那么深的执念了

鹿饼:有能力才是最重要的

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Ass嘟嘟

2023.11.28

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「中国租房市场」
年轻人租房考量指标：标准化、可预期。
「轻资产租赁住房」
1）价格贵；
2）运营平台收入不稳定；
3）为冲规模房租低的商业模式不可持续。

「重资产模式长租公寓」
房地产公司、酒店集团通过自建、收购的方式持有房源，对外出租。
好处：1）运营成本相对可控；2）标准化、管理成本相对可控。
问题：前期投入大，资本沉淀很多。

「海外住房租赁」
1）社会市场模式，以德国为代表，政府干预度高，用税收减免及一系列法律法规鼓励机构投资建设租赁住房。
2）普惠模式，以新加坡为代表，对国家财政负担重，只适合部分小国。
3）海外租赁住房模式，以美国、英国等国家为代表的纯市场化的模式，利用REITS、税收减免优惠，鼓励市场主体新建租赁住房。

「美国」
数据：美国前二十大城市中，平均租房比例高达53.6%。纽约是65%。
发展：二战后住房紧缺，采取以公共住房建设为中心的住房政策；70年代后，走向市场化，政府为新建租赁住房的市场主体提供税收优惠。采取向需求方提供补贴，精确了解需要住房的个人或家庭，提供住房券。
美国租赁市场特征：1）租房比例高，特别是大城市、沿海城市；2）机构渗透率高，占据美国整个公寓租赁市场六成以上。

「成熟的租赁市场」
1）完善的立法基础，法律跟相关制度的建设。
2）租赁市场配套制度：土地政策、租金管控、财税支持、融资模式。

「中国租赁市场 - 进程」
1999年，廉租房；
2010年，公租房；
2015年，中央经济工作会议提出“住房领域要租购并举”。
2019年，住建部提出「政策性租赁住房」。
2019年之后，运营商爆雷事件频出，中国在市场化供应的租房体系中增加了公共部门参与的要素。比如：R4用地-租赁专项用地。
近两年，以政策性导向为主。比如在十三五、十四五中提出各省市公租房指标。
中国租房市场形成了保障性、市场化两大线条。现在偏向保障性、政策性。

「中国租赁市场 - 特征」
1）中国租房规模非常大，增长空间更大。
中国城镇租房群体规模已达2个亿人口，租房比例20%~25%。
租房群体的绝对规模、比例较中国十年前明显上涨。
①人口流动频繁，核心租房群体：外来务工人员、高校毕业生，需求会有所不同；
②整个租房市场以青年人为主，但现在有向全年龄段发展的趋势；
③平均租房时间正在逐渐延长，对稳定性、房屋质量要求越来越高；
④家庭式租房需求占比提升。
2）未来租房需求增长最快的是区域重点的二线城市（西安、成都、重庆、武汉）以及长江中游城市群。

「面临的问题」
①用来租房的房屋质量不够好
2021年全国重点40个城市租赁住房的平均房龄是18年。
②绝对数量上，房屋供应量不足
在大城市租赁住房还是卖方市场，信息不对称，承租人处于弱势地位，议价能力较低且必须承担很多履约风险。

「深层原因」
1）中国市场机构渗透率低
2022年依然有90%以上租房是通过个人、城中村的方式出租。
中国市场化租赁产品中，机构提供的住房比例不到10%，而美国渗透率已经达到60%。
2）土地端的矛盾，市场化机构参与到租赁住房市场的锚是收益率达不到一个商业模式能够算清楚的收益率。
轻资产模型：包租模式规模效应不显著。收入端和支出端不匹配，不具备正向拓展的可持续性。
重资产模型：土地成本高、投资周期长、回收周期也长。

「租赁住房变成资产」
1）有持续经营的价值；
2）可以流转、变现；
3）能够被资本化的潜力，在市场上流通。
隐含了中国租赁住房的质量要高。

「中国REITS」
REITS是中国租赁市场/住房可以形成资产很重要的途径。
1）在土地价格上实行补贴；
2）盘活沉默资金。

「租赁住房REITS」
租赁住房REITS占全球REITS市值占比15%。
美国租赁住房REITS市值已超2000亿美元，过去十年平均派息率3.5%、年化总回报率11%。
日本、新加坡、英国，现在整个租赁住房的REITS都占到了当地REITS10%~11%。
英国最多的是学生公寓REITS，新加坡最多的是服务式公寓。

「REITS - 波动」
从全球看派息率在3%~4%的水平，整体出租率95%以上，但二级市场波动率不比股票小。
美国租赁住宅REITS 2020~2022年总收益率分别是-11%、58%和-31%。
调整好心态。把它作为收息资产，而非靠股价涨跌获得收益的资产。

「中国保租房REITS」
1）中国的保租房是以人群作为界定标准，并不必然指向低收入，而是包括人才公寓、中高端的集中式公寓。
2）认定标准高，面积大多是不超过70㎡的小户型。
3）租金标准必须低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，同时规定了租金年涨幅上限。

大卫翁

:大半夜发笔记什么的太卷了！

日和_Hiyori:太强了！我听播客左耳朵进右耳朵出

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马兔Yilia

2023.11.27

以前是房子跟着工作走，反正基本一份工作干到退休，小朋友就跟着房子就近上学。但现在的魔都真的是反过来的：生娃前房子跟着工作的走，有娃后房子跟着择校走～即使我真的喜欢住自己的房子，因为从选房子到装修设计都是按着自己对生活的期待来规划的。但计划真的完全赶不上变化…还是开启了🔛租房生活。

马兔Yilia:以前是大家都懵懂卷分数，现在一线城市的教育处在一个分化和探索的阶段。有的还在卷分数，有的开始探索更长期的幸福教育。家长跟着择校流动起来是好苗头哈哈，慢慢打破单一价值判断体系。

大卫翁

:身边很多朋友都是类似的情况……中国家长真是为了孩子付出太多了😂

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Bowie_zgHQ

2023.11.27

每次租房的时候会想起那时候澳洲租房的体验
虽然贵，进去是一个毛坯，东西都要自己买，但是至少设施都是比较新的。
不像国内都是上个世纪的风格，或者好多地方有漏水的样子
希望可以有机会住上公租房吧

Rubbby:是的，我也觉得这边不租house都还可以，除了要自己买家具没啥毛病，签了合同大部分问题都有法规解决…

HD852134w:国内租房家具也不好用不喜欢还不如自己买家具搬走能带着

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HD308686p

2023.11.27

作为即是租房人又是房东的身份看，这个本来双向选择的市场，可供双方的选择空间都有限。
租房的中介服务不要说舒心，基本达到前期纸面承诺都马马虎虎。劳动人口流动本来就应该让退房稀松平常，实际上却总是添堵。
出租房遇到的心态不平衡，自理能力欠缺的也大有人在。把房子弄成垃圾场，违约散养未打疫苗流量犬，扰民……房屋财产保险覆盖的范围有限，遇到新闻那种收留朋友在屋子里放火自杀，连累邻居的就更得不偿失。据我观察在北京这样的地方，包括我家在内邻居的暂时闲置房有三分之一左右都懒得出租。

大卫翁

:所以改善个人租房市场是个非常系统的工程，比较短平快见效的可能还是要靠机构运营的公租房批量入市

Ass嘟嘟:会有双方信息不对称的情况，好的房东遇到好的租客的概率好低。

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HD107330p

2023.11.27

听了很多期，第一次给大卫翁老师留言，很喜欢这档节目。第一次接触reits时，还是在首支reits上市的时候进行的套利，小赚一份开心。最近几期的rites节目都听了，但感觉却越来越疑惑，大老师讲的有理有据我也深以为然，但是看到市场背道而驰，感到恍惚。不知此类产品是不是已经演化成自己的分红其实是自己的投资款，类似于一个“年金产品”，而且感觉这个产品虽定期公布信息，但是缺少类似“互动易”这种能跟董秘直接沟通的机会（虽然但是这是聊胜于无吧），此类产品其实国外已经有很多经验和教训可以借鉴，不知此时想扩容是不是希望“众人拾柴火焰高”

大卫翁

:感谢支持！其实市场背道而驰是常有之事，当年可转债也经历过让所有投资者怀疑人生的阶段，所以我并不是特别在意，关键是想好自己为什么关注这类资产，又为什么要买，买了之后底层逻辑有没有变化？影响REITS市场价格的因素并不比股票少，但个人认为最近更多是受到流动性的影响。至于你说的交流问题，确实是公司治理层面的敏锐观察，不过我看很多REITS现在也会每个季度定期出来开交流会，未来随着机构投资者入场，类似这样的交流机制应该会越来越多。另外，我是希望赶紧扩容，现在的市场容量，很多大机构其实根本不会纳入备选池，因为规模和流动性不允许他们大规模的买。

HD107330p:非常感谢

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hongyan_fPud

2023.11.28

深圳的城中村还是有非常非常非常非常多白领在租的

大卫翁

:确实，毕竟深圳一半的租房房源都在城中村😂

402阿娴:我在南山区大新新村住过，不仅有电梯，还有天燃气，和公寓楼差不多，采光通风环境卫生都很不错

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HD682564k

2023.11.28

纽约租房也不容易啊，高档公寓对房东来说margin高，租户素质高，房租之类的纠纷也少，导致高档公寓越盖越多，房租也越来越贵，这几年每年涨10%，而且收入查的也严格，年收入要超过40倍月租金

HD682564k:是的，所谓的高档公寓一室单元一个月$4000😅😅，一年没有15-20万刀收入，人家都不租给你，外国的月亮也不圆，租房在哪儿都是一部血泪史😂😂

0631:好贵..

Rubbby

2023.11.27

03:42 押金，提前解决，隔壁乱七八糟的噪音，物业鄙视租客…全踩过。很多时候到最后并不是不知道买房不是那么划算的投资手段了，而是真的受够了这些租房的坑

Banagel贝蕉果

2023.11.28

咬牙下了黄浦保租房的定金，贵是真的贵，但是这是第一次在上海有机会住新房……

Banagel贝蕉果:45平最小户型中间楼层7500。

大卫翁

:黄埔的保租房啥价格啊？

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本意同学

2023.11.29

生活在深圳，尝试做一些基于日常观察的补充👀
1、深圳的安居房租金优势还是很明显，入住率没有深入了解过，但就从入库排队人数看，不缺人租…但逃不开旱的旱死涝的涝死的区域需求，关内房源极少，僧多粥少，关外大把房源，租金也便宜（30 多一平米的租金，同时以家庭人数进行房型申请限制，福利向多胎家庭倾斜。地理位置确实都蛮远，南山福田罗湖基本区域内无新房出来，都需要分配到龙岗坪山等地。
2、深圳城中村，除了务工人员，也是很多毕业生，打工人的优选。地理位置好，生活设施齐全，吃吃喝喝非常方便，太多美食藏在城中村。经过疫情的考验，城中村的管理、卫生情况等有很大提升。城中村主要是握手楼多，老房子多，有些没有电梯（但价格真的美丽）。
3、安居集团也成立了“微棠”作为商业运营，目前已有样板点，后续有听风说会针对城中村进行集中的管理。包括近期深圳大力整顿城中村水电刺客，看得出来政府在这块的决心和速度，毕竟近两千万人口，租房占比和需求太旺盛，政府不出手不行，而且这买卖不亏的。
4、安居人才房的推出，也缓解了一部分入门级中产的买房压力，用低于市场的价格买入。

本意同学:城中村的基层医疗社康中心，也是配比的很不错，至少一家，多则每个社区都有会。谁说深圳教育和医疗资源比较紧缺，但这么多年看着社康运营起来，加上医保减费导向，我还是觉得可以给深圳👍👍👍

本意同学:上文安居房，准确来说是指公租房🥴🥴🥴。深圳分的比较细，租的叫公租房，买的叫安居房，通过公司或人才政策租赁的叫人才房

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AndyLiu

2023.11.27

07:06 自如就是图方便省心，便宜是真的不便宜，

荞麦皮枕头:自如不省心，遇到奇葩室友自如只会和稀泥

AndyLiu:没有合租过，整租的体验还不错😂

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Cara_EaTn

2023.11.28

自如的房子很贵，租房的时候比较急，只看了自如然后就签了，后来发现其他中介手里这栋楼的同户型每个月便宜了630，综合一年就便宜了7560，其实有点离谱了。但是自如的房子有强制每月保洁，所以房子卫生确实比其他同户型保持的好

大卫翁

:便利+可预期就是自如这类机构平台的优势，至于这些优势值不值这个溢价，那就得看租户自己的选择了

HD1038198e

2023.11.28

不懂就问，现在租房物业费是房客交还是房东交？家电坏了是房东负责维修对吗？（家里有套多余的房最近打算出租出去，很久没接触租房市场了，先了解一下情况）

大卫翁

:物业费的话，不同城市是不同的，我遇到过的，上海就是房东交，成都就是房客交…至于家电坏了谁修，主要看租客…

小今:物业费看双方协商，哪方交只要对方能接受就可以，写在合同上，电器维修就我租过的情况基本是房东承担，除非是租客直接破坏的

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Eric666666

2023.11.30

38:55 国企为主的以比较低的成本拿纯租赁地盖楼出租，回报率就算得过来了，再加上REITs提供流动性。但小房东的住宅，如同个体户一样，机会成本低，只能忍受低回报率，之前有升值预期也就无所谓了，之后特别有房产税等持有成本增加之后，就只能好好经营租房（想想伦敦的那些房东老太太），让房租慢慢跑赢房价，获得一个相对合理的租售比。个人觉得这就是中国房市最好的下行方式了。之前大概算过一线城市理论合理房价应该只有现价的一半，租金收益率大概也就1.5%。

翟梅:北上的房价要跌这么多吗那现在是要把手里的房子都卖掉吗

Eric666666:合理不等于近期会实现，作为一个年换手率只有1-2%的资产，是个长周期的。我倾向于相信用通胀和房租增速逐渐回归，房价不会降太多，会分化

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黛嘻嘻

2023.11.28

保租房选手🙋房屋质量物业都是相当不错的缺点就是它不会建在交通很方便的位置上（一般地理位置都比较偏远离地铁站也比较远；以及如果想在常见社交媒体上搜到这类房子可以带tag国企公寓

大卫翁

:这个真的不应该，看看国外的例子，这类租赁住宅反而应该建设在公共交通最便利的地方才对…虽然肯定有地价的原因，但其实还是规划思路的问题

哆啦A想:也有地段好的龙阳路西藏南路都有就是价格感人

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Rubbby

2023.11.27

02:54 每一个刚毕业的人都踩过租房的坑，21年租房押金至今没拿回来…

在下张铁柱

2023.11.28

听其他人播客要么感觉在客厅里闲聊，要么就是三五成群在讨论室说话，听大卫的播客有一种在会议室里放PPT的感觉哈哈哈哈哈哈哈

大卫翁

:开会！开会了！

没有耳洞的PP

2023.12.01

坐标杭州。因为某些原因自己的房产出租我们两人再出来租房子住。物业费默认都是租客承担，但你可以跟房东聊。如果找绿色软件中介，中介费租客和房东对半承担。这两年的一个感觉是:一个杭州好地段的破房子也没那么好出租了，刚来杭州时那种好地段装修很离谱的房子也会短时出租掉（价格也不便宜），但今年这种就会很难被租，会在app里挂很久。装修新，配置全，尽管位置差一些，也会被迅速租掉。二是基本没有物业不会区别对待租户和业主。比如停车费，租户会是正常业主的2倍。当然了，你的房东愿意帮你去物业登记办理的就可以按照业主的价格来，但我周边目前没有这种情况。三是接触到的房东年龄基本都在80前，也许是因为经历过房地产牛市？的原因，对房租的预期都很高，十分难聊，即便今年杭州房租平均下调3个点的环境下。可能运气差一些，我没遇到过家电老旧有问题给痛快更换的房东，全是时间和金钱成本。听完大老师的这期，想感恩整顿租房市场的年轻人，也期待国家能给租房群体更多保障吧（降低预期，不抱希望）

大卫翁

:感谢这些信息，其实随着中国人对房屋增值回报的降低，对其出租价值会越来越重视，进行个人房对外出租管理的运营机构是可以期待一下的。

Vigolive小飞侠:哈哈，我就是整顿租房市场的年轻人中的一个，在做互联网直租平台，不过力量微小，只能时间换空间

共4条回复

Warhol22194

2023.11.28

每期都特别喜欢

大卫翁

:感谢支持~

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