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189Hello, 大家好，我是天楠，欢迎来到听懂涨声。很惭愧很久没有更新了。最近我是告别了17年的打工生涯，开启了一段全新的创业旅程。这个项目叫做长波工作室。
很长一段时间以来，我都希望打造一个为中国家庭提供房产和财富规划的咨询机构。之所以会这么想，是因为这些年我见到了很多很多的例子。就是一个人他接受了良好的教育，家里也积累了不少的财富，但是因为缺乏投资的认知，最终受骗，最终投资失败，中产返贫。
这样的风险的根源，在我看来不是认知缺陷，仅仅是因为缺乏经验。而这些经验，课堂不会教，金融机构也不会教，只有自己在更多的案例上面才能够学会。所以在未来的播客节目当中，我不会输出教条的投资建议，也不会去推荐一些金融产品。而是希望用一次次真诚的对话，一个个真实的生活案例，让大家能够了解自己有哪些选择。
本期对话者：
扬采：曾经的大厂运营，现在是个自由职业者，2年内卖了三套房
苏瑞：8年大厂产品经理，2024逆市卖房成功
本期主持人：
杨天楠：创业不满2周的播客爱好者，长波家庭财富工作室创始人
⏯️本期简介：
两位嘉宾都是去年听了我那期房产播客的启发，一起坚定的开启了卖房之路。一位在今年以一个很高的价格出手了自己的老破小，还有一位是在一年的时间里边卖了三套房，其中还包括老塔楼这样比较难出手的一些产品。我总结了一下，他们之所以能够比较坚定，并且能够比较好的完成房屋的置换，很大的原因是来自于他们的背景。而这两位朋友，一位是在大厂有八年的产品经理的经验，而另外一位也曾经在大厂是做资深的运营，所以懂得把自己的房子像新房那样的去做包装和推广。
本期节目包括：如何更好的去给房屋做定价，如何与你的家人结成统一的战线，如何做户型美化让自己的房子更漂亮，如何来识别中介提供的假带看和假报价，包括怎么样防止被中介PUA能够现场在最后的谈判当中能够多谈出几万块钱。我相信无论是一个买房者还是一个卖房者，这些第一线的经验都非常的宝贵。如果此时此刻你也对房产的交易和资产的配置有兴趣的话，欢迎能够和我取得联系，加入我们的讨论群。
🎯时间轴：
00:05 写在开头：为啥三个月没更新
03:04 两个大厂人，为啥要卖房
04:34 上海房东各阶层的分析：改善的需求永远存在
07:08 为什么永远不要先买后卖？
09:24 为什么永远不要独家卖房？
14:07 租客在为什么不好卖？
15:28 出售前的我们应该做什么？
17:32 定价是门大学问，苏瑞是怎么定价的？
20:07 三句口诀教你一周卖房，楠师2022年的魔法失效了
21:12 真正有诚意的卖房客其实没那么多：卖房者的四种心态
32:32 错误心态一：破罐子破摔
41:03 错误心态二：锚定效应
45:08 错误心态三：夫妻矛盾举棋不定
47:08 两大难题：带看少与报价低如何解决
49:32 分辨真假报价
50:50 如何低成本美化好房子
57:37 扬采向200个中介推销自己的房子，还好咱在大厂练过
59:42 天楠说卖房就是知道的人越多越好，你释放的诚意越强越好
1:07:10 最后一哆嗦，进了谈判间，我们应该怎么谈价格
1:12:10 大厂产品经理给自己的房子设计三个品牌故事
1:20:56 永远永远不要和中介说自己的心理底价
1:30:18 最后的寄语
谢谢大家的关注！
我的wx：longwave2024
欢迎大家加入我的房产/财富讨论群
1）刚需
2）置换/改善
卖出价格影响买入心态，改善需求永远存在。占50%~70%的上海需求。
3）学区
4）投资
不要先买后卖：一旦买下来，旧房会被压价，从主动变被动。
不要独家卖房：没有人可以掌握所有客源和信息。
09:40 运营和产品经理的经验竟然能通用到房产交易上，绝👍
「房屋品质」
最起码打扫干净，没什么大的损伤，看上去不太旧。
边租边卖，需要租客配合，是否方便随时看房、屋内整洁程度。
「定价」
对标小区挂牌中同户型的房价。
在叠加自己的心理预期、房屋品质。
为什么这个价格，买房者会值。
「卖房攻略」
1）必须空关
2）适当美化
3）密码锁/多配几把钥匙给多个中介
不要被挂牌数吓到，真正诚意卖房的没那么多。第一次定价适中很重要，了解你在市场中的竞争位置。
「错误心态」
1）破罐子破摔
当政策利于改善时，不利于刚需。
当一个市场变成买房市场的时候，每个卖房者必须对自己出售的房子有足够的了解、做足够的包装，否则损失很大。
2）锚定效应
①房子不是一个纯粹的资产，而是一个家庭生活的场景。
②房子是一个高价低频的交易场景，中间小技巧很多，补足信息差，掌握信息优势。
3）夫妻矛盾举棋不定
关注沉默成本，往后看。
一个红脸一个白脸。
「难题」
1）带看不足
2）报价低
假带看不怕，就怕假报价，容易影响预期。可以看中介品质、多问几句。
「美化房子」
用低成本的方式，提高房子品质。
小红书搜相关案例，换软装，改变视觉效果。比如窗帘、沙发、地毯、被套、小灯带之类的。
「挂牌」
挂的勤、问的勤。
有多少带看、有多少报价。
警惕降价比赛，一旦进入，非常痛苦。
销售没办法替代专家，销售目标是为了成交，专家会告诉你有哪些选择、意味着什么。
「卖房宣传」
知道的人越多越好，释放出的诚意越强越好。一旦报价多了，回扩大选择范围和空间。
关注：维护的人好不好、找卖过房子的朋友推荐。
主流中介会在2~3天内匹配到片区内最强烈的存量客户。
「品牌故事」
设计品牌故事，让自己的房子有辨识度。
「谈判间」
挂牌价、多少价格可谈。
极限预设底线：最低多少你能接受。
不接受大砍刀。
提前预演：是否着急卖；房屋产品力和市场的差异；面对不理性沟通和挑战时自己要理性。
「中介」
中介试探底价的过程中，千万不要告诉中介你的心理底价，永远不要亮出你的底牌。
谈可以，但必须有依据的谈。
最好的买房者心理状态：有诚意，但不急。
把它当作新房来卖
敢于下场尝试
重视买卖房产这件事
即使此时此刻不买卖房产，也应该了解市场水位及可能面对的风险，是守护家庭财富的责任所在。