1883
4本期节目
今年5月17日央行取消了商业住房贷款利率下限限制，并降低了首付比例，相信买过房和正在观望的朋友们都对房价的趋势再次感到焦灼了
买过的，期待房价能不能企稳止跌了，没买的，一边担心万一上涨了怎么办，是不是该上车了？另一边却又担心其实这也并不是底，甚至可能未来就是长期下跌的趋势
本期展望了房价趋势，我们的主要观点是
1、可能全国平均而言悲观情景还有20%-30%的下跌空间
2、下跌趋势可能继续维持2-3年，本轮下跌共经历5-6年，相比日本的10年下跌更短一些
3、底部区域维持比较久的时间，直到2040年时15年的出生人口高潮达到了成年阶段
其次是长期被地产绑架的土地财政问题
1、未来地方政府要适应低支出的模式，投资会减少，更多转变为维持福利的角色
2、卖地收入难以靠房产税弥补——目前低价占房价50%，就算按照1%普征房产税，也得有50年存量住房才能弥补卖地收入，而显然中国地产市场还没这么大存量
3、水电燃气价格值得关注
最后是地产企业转型的问题
1、风险出清可能并没有结束
2、政府收购存量房的政策虽然千呼万唤，但也很难
3、地产企业必须做存量运营了，但各家经营能力差异较大
嘉宾：Eric，香港中文大学金融硕士，大型企业研究部地产行业研究员，5年地产企业投资经历，3年地产行业研究经历
主播：Skye，经济学博士，战略部研究员，公众号：仲谋宏观笔记
节目简介
《知钱所以然》是一档关注投资&商业的播客，对话研究员、投资者等。本期录制于2024年6月初。
主播微信lyxlife0，欢迎加微信交流并进行简单自我介绍，愿我们一起“知其然，更知其所以然”
*本期节目仅为个人观点分享，不作为任何投资建议和推荐。欢迎转发评论，但如需转载请联系主播并获得许可
Shownotes：
01:33 嘉宾介绍
2:48 Part 1：未来房价展望——中国房价触底了吗？下跌空间多少？底部会维持多久？
03:08 现在的房价可能是还没有触底的，下行空间依然存在
6:08 08-11年中国地产周期的驱动因素
11:43 本轮政策挤牙膏是因为国家对房地产的定位发生了变化，不再希望它发挥劳动经济的作用，而是要防范风险，以时间换空间
13:29 棚改货币化对需求和价格的影响
14:59 以棚改货币化之前的价格为基准，现在的价格还有20%-30%的空间
16:30 房价低迷甚至下行以及底部的区域会维持多久？
19:03 日本房价的触底回升是因为什么？
20:30 中国的地产风险扩散到银行业的风险并不大
23:22 触底并不意味着会回升
23:50 2040年之后人口小高潮带来的回升是有可能的
24:44 在严守货币纪律的情况下，房价大幅上涨的风险并不大
29:49 租金走势展望
32:49 Part 2 地产企业生存与转型
33:55 千呼万唤的收购存量房政策会出来吗？
41:21 地方政府的收入问题——房产税能解决问题吗？
44:28 地方财政模式的转变，水电燃气等价格的变动
46:40 地产企业的融资支持
52:15 地产行业未来的ROE水平是什么样？
52:50 地产企业的转型之路有几条？
56:37 发行REITS会是未来持有物业运营更常见的模式吗？
