本期节目 今年5月17日央行取消了商业住房贷款利率下限限制，并降低了首付比例，相信买过房和正在观望的朋友们都对房价的趋势再次感到焦灼了 买过的，期待房价能不能企稳止跌了，没买的，一边担心万一上涨了怎么办，是不是该上车了？另一边却又担心其实这也并不是底，甚至可能未来就是长期下跌的趋势 本期展望了房价趋势，我们的主要观点是 1、可能全国平均而言悲观情景还有20%-30%的下跌空间 2、下跌趋势可能继续维持2-3年，本轮下跌共经历5-6年，相比日本的10年下跌更短一些 3、底部区域维持比较久的时间，直到2040年时15年的出生人口高潮达到了成年阶段 其次是长期被地产绑架的土地财政问题 1、未来地方政府要适应低支出的模式，投资会减少，更多转变为维持福利的角色 2、卖地收入难以靠房产税弥补——目前低价占房价50%，就算按照1%普征房产税，也得有50年存量住房才能弥补卖地收入，而显然中国地产市场还没这么大存量 3、水电燃气价格值得关注 最后是地产企业转型的问题 1、风险出清可能并没有结束 2、政府收购存量房的政策虽然千呼万唤，但也很难 3、地产企业必须做存量运营了，但各家经营能力差异较大 嘉宾：Eric，香港中文大学金融硕士，大型企业研究部地产行业研究员，5年地产企业投资经历，3年地产行业研究经历 主播：Skye，经济学博士，战略部研究员，公众号：仲谋宏观笔记 节目简介 《知钱所以然》是一档关注投资&商业的播客，对话研究员、投资者等。本期录制于2024年6月初。 主播微信lyxlife0，欢迎加微信交流并进行简单自我介绍，愿我们一起“知其然，更知其所以然” *本期节目仅为个人观点分享，不作为任何投资建议和推荐。欢迎转发评论，但如需转载请联系主播并获得许可 Shownotes： 01:33 嘉宾介绍 2:48 Part 1：未来房价展望——中国房价触底了吗？下跌空间多少？底部会维持多久？ 03:08 现在的房价可能是还没有触底的，下行空间依然存在 6:08 08-11年中国地产周期的驱动因素 11:43 本轮政策挤牙膏是因为国家对房地产的定位发生了变化，不再希望它发挥劳动经济的作用，而是要防范风险，以时间换空间 13:29 棚改货币化对需求和价格的影响 14:59 以棚改货币化之前的价格为基准，现在的价格还有20%-30%的空间 16:30 房价低迷甚至下行以及底部的区域会维持多久？ 19:03 日本房价的触底回升是因为什么？ 20:30 中国的地产风险扩散到银行业的风险并不大 23:22 触底并不意味着会回升 23:50 2040年之后人口小高潮带来的回升是有可能的 24:44 在严守货币纪律的情况下，房价大幅上涨的风险并不大 29:49 租金走势展望 32:49 Part 2 地产企业生存与转型 33:55 千呼万唤的收购存量房政策会出来吗？ 41:21 地方政府的收入问题——房产税能解决问题吗？ 44:28 地方财政模式的转变，水电燃气等价格的变动 46:40 地产企业的融资支持 52:15 地产行业未来的ROE水平是什么样？ 52:50 地产企业的转型之路有几条？ 56:37 发行REITS会是未来持有物业运营更常见的模式吗？

从新古典主义到宏观经济学 01:47 为何经济学家玩不转股票？ 04:19 经济学是研究稀缺资源配置的 08:44 市场成为最优的资源配置手段是有条件的 13:01 新古典主义对经济周期和经济危机都缺乏解释 14:20 到底是供给不足还是需求不足？ 16:01 分配问题导致这个世界周期性过剩，爆发经济危机 19:29 凯恩斯开启了以需求不足为前提的宏观经济学的研究 21:35 如果金融体系的运转没有效率会怎么样？ 26:20 为什么银行体系经常给出的利率要么过高，要么过低？ 34:03 来吧，让宏观调控上场吧 36:30 为什么2020年的疫情引发了高通胀 40:20 我们从静态均衡开始关注动态均衡吧 43:19 上世纪70、80年代的大滞涨是怎么形成的？ 45:16 凯恩斯主义在大滞涨中衰落，货币中性主义则诞生 52:56 次贷危机与我们的房地产泡沫 57:37 分配问题造成了现代货币政策推绳子的局面 1:03:13 新古典主义之前的经济思想：重商主义、古典主义

进入A股市场，你一定听过很多互相矛盾的投资指导，一边发现秉持基本面的价值投资之道似乎走不通，一边又发现专业玩家还是在讲基本面逻辑；一边被灌输要长期主义，坚持长期投资，一边又发现A股总是起起伏伏回到3000点；一边被灌输了各种看量柱图，看K线的技巧，一边却发现按这个操作多数亏钱 那到底价值投资是不是在A股水土不服？基本面和技术面该去看哪个？择时到底重不重要？在A股还要不要坚持长期主义？本期都会给你答案 5年的科研训练给我最明显的改变是培养了我对“逻辑”、“框架”的洁癖，一个经得起推敲的逻辑，一个能统一那些看似“打架”的理论的框架，一双能让我看到每个原理适用边界的眼睛，才是支撑投资信仰的安全感的来源 所以本期把我的投资道、法、术体系分享给你 （博客中提到小报童专栏为“开放大脑”，公众号为“仲谋宏观笔记”） 道：知道自己要赚什么钱，是潜力股长期增长的钱？是周期波动的钱？还是错误定价回归的钱？ 法：资产定价底层逻辑+判断力 术：结合个人情况的可投资操作体系，回答为何而买，买什么，何时买，何时卖的问题 关于基本面和技术面： 基本面是用来选择标的的，技术面是用来择时的，千万别用技术面来选择标的！ 关于到底要不要择时： 找到爆发期的标的，则无需择时，上车最重要，别因为择时耽误了上车 赚周期波动的钱，则必须择时 赚错误定价的钱，也必须择时，把握住错误定价的时间窗口 投资策略： 永远记住，理财投资是为人生目标服务的，有些操作，若不利于实现你的人生主线目标，哪怕凭着运气赚了钱，也不是好操作 单车变摩托和赚取稳健收益是两个不同的目标，决定了操作上的差异 股票定价逻辑：公司未来现金流折现 推荐投资类目书单： 1、经典教材（用于理解资产价格变动的真正原理）：曼昆《经济学原理》、米什金《货币银行学》、博迪《投资学》 2、大师世界观：达利欧《债务周期》、索罗斯《金融炼金术》 3、畅销书：邱国鹭《投资中最简单的事》、付鹏《见证逆潮》（预售）、洪灏《预测：经济、周期与市场泡沫》 教材用来搞懂底层原理，畅销书用来打通从原理到应用的环节 分散风险的核心：出手买的标的的底层驱动因素相互独立，这样才能隔离风险，不要沉迷于表面的多样化！ Shownotes: 13:18 投资的法 29:40 推荐书籍 38:30 做投资到底看技术面还是基本面？ 39:53 资产定价逻辑和市场博弈之间的关系 祝大家安心挣钱，可持续变富

近期金价上涨让黄金投资受到广泛关注，本期播客想完整输出黄金投资方法论 一、美联储是黄金世界的上帝 黄金四重属性：金融属性+货币属性+避险属性+商品属性（最弱） 金融属性和货币属性都决定了黄金价格与美元实际利率显著负相关 避险属性解释乱世黄金 商品属性最弱是因为当年新增供给在3500吨左右，与20.8万吨的存量相比影响力太弱，主要还是投资属性决定了黄金价格走势 二、复盘美联储加息降息规律，寻找黄金最佳买点卖点 美联储加息降息规律：1）降息一般都是对意料之外的危机的反应，所以降息速度极快，近两轮危机都是直接降到0利率，此时对应黄金价格大涨 2）加息一般都是经济恢复后计划内的事情，会逐步加息，一般每一轮顶点都低于上一轮，但这次跟以前有所不同 黄金价格由预期决定，所以已经形成预期的信息都会反应在价格中，而不被等实际行动落地，所以黄金价格在预期内的加息周期和降息周期的后半程都是预期主导的，会先于美联储的实际动作而动 以上规律揭示的最好买点：美国发生危机时，而且要迅速马上买入 以上规律揭示的最好卖点：美国降息周期进入中程、下程，而经济尚未恢复，没有加息预期时（形成加息预期就晚了） 三、预期、市场博弈、底层框架的关系，以及分别在黄金投资中怎样应用 包含原理解说的严肃文字稿在我的公众号《仲谋宏观笔记》 Shownotes 00:56 黄金投资方法——每逢低点买入，长期定投，替代储蓄险、增额终身寿 03:35 黄金的金融属性——作为美国国债的替代品，价格与美债实际利率显著负相关 07:25 黄金的货币属性——美元信誉越差，黄金价格越涨 10:19 黄金的避险属性——乱世黄金 11:30 黄金的商品属性——解释内外盘价差 16:00 黄金ETF的交易费用远远低于实物黄金 17:00 黄金最近买点和卖点——黄金的最好投资区间是从第一次降息到降息的上半程，买入点是在第一次降息中，卖出点则在金价跟随降息上涨而市场完全没有加息预期的时候 17:57 美联储降息一般都是超预期的，因为是对突发的危机的反应 20:46 金价的筑底过程在加息结束之前就已完成 23:33 主导价格的是预期，金价会早于实际利率而变动而变动 29:30 黄金有效的买卖点寻找方法总结——美国发生危机时快速买入，宽松进入顶峰时卖出 31:26 市场博弈与底层框架之间的关系

本期内容： 在知道赚钱的正确姿势之前，更要知道的是：错误的姿势是什么，我认为这应该是每个人投资第一课的内容，因为它可以让你规避交学费的成本，千金难买早知道，本期就想复盘我和我的股票搭子特别想要“早知道”的内容 典型错误包括： 1、情绪驱动，别人恐惧你恐惧，别人贪婪你贪婪 2、倒三角加仓，高点买入，低点开始怀疑要不要割肉，一旦回本即卖出，错过所有上涨收益，做了一笔无效的过山车投资 3、高点买入，完全识别不到情绪高位所提示的卖点，低点抛出，完全被恐慌情绪所绑架 4、只看基本面，未考虑资金面、技术面、情绪面因素 5、买入时仅考虑“买入”，对风控、卖出点缺乏思考 6、错误理解“长期投资”，放弃择时 想要告诉你的血泪经验： 1、到底要不要择时？到底怎么用基本面？到底在A股能不能价值投资？ 巴菲特的投资体系不强调择时，是因为择时很容易让你因为价格短期上涨就错过了真正的成长，错过了那么长时期的好收益，但我们A股的投资者必须择时，因为咱们的股指、成长股全都不是斜线上涨的，有明显的周期波动 如果不择时，尤其是放弃宏观上熊市牛市的这种择时，那就损失掉了收益的大部分 A股要看基本面，它是用来选择标的的，而且一定是要用价值投资的体系才找得到增长股，所有基本面差的股票不建议重仓，也不建议长期持有，因为它很可能要给人坐山车的体验 但基本面没法识别买点卖点，只有加上资金面、技术面的择时，才能用好的买点和卖点支撑投资收益，才能让基本面研究发挥价值 2、怎么高效识别买卖点？ 当基金经理出圈了，你身边不关注理财的朋友开始关注投资了，公募基金拥挤地发布新产品了，请记得这很可能是卖出信号 当市场都没人关注股票了，不是喊着跌太狠，而是都开始装死了，那可能是真正的底部 3、抓住成长股，要长期持有吗？ 在A股的话，或许答案是不要，A股成长股的特点是“看长买短”，大家在一开始就去看终局的渗透率，以最终的终局情景给标的定价，且会迅速形成市场共识，在1-2年时间走出最好的斜率，直接反应终局的价值，此后就开始消化估值，而不是随着现实的演进缓慢上涨（现实中渗透率的提升是长期的，不是瞬间的） 所以在成长股最有想象空间的时候买入，共识充分形成的时候卖出即可，此后的持有区间未必能给你什么大的收益了，具体参加宁德时代的变化 4、我不是全职投资者，怎么尽量平衡好投资和生活中的其他方面？ 你最有限的资源是自己的精力和时间，思考下如何分配这些稀缺资源才能给你带来最大的收益，是不是在本金不多的时候不该放很多精力在A股，而是要去做大本金呢？——这是是很多大佬的建议，20岁到30岁，专注事业，做好能力的基本盘，做大本金，至于投资收益，那是做大本金之后要考虑的事情了 如果你确定做好投资收益是一个胜率比专注于专业更有性价比的事情（毕竟经济下行期，很多人的主业都没啥长期看好的收益了），不要把生命奉献给K线，以盯盘式操作做投资，找到一个能高效、可持续赚钱的框架，留时间给身体，给家人，给爱和自由 风险提示： 本播客所有内容以及提到的所有标的均不构成任何投资建议，仅是复盘中所总结的个人观点，投资有风险，出手需谨慎 Who we are： 主播 & 嘉宾：Skye，美国US news排名前30大学经济学博士，现战略部研究员，4年投资经验 主持人：莎士佩奇，快乐小猪，VC从业到PE从业，工作在一级，赚钱在二级 时间轴： 02:20 对牛熊周期缺乏认识是我在A股中亏损的最大原因 03:50 A股的成长股股价变动特点是“看长做短”，短期内兑现终局价格，而不是慢慢斜线上涨，伴随式成长，宁德时代在电动车渗透率达到30%后的表现就是印证之一 06:33 我爱坤坤永不变——多么清晰的卖出信号啊 08:18 美股市场上的倒三角加仓+对美元流动性缺乏关注，导致我虽然买入了好股票，却最终依然亏损 11:20 美股在20年4次熔断后大涨的推手是美联储把利率降到0，且开启无限量化宽松，美元流动性太泛滥！ 13:10 长期投资对于个人投资者的陷阱 15:22 倒三角加仓让我从挣扎到装死，收益率跌穿50% 16:45 复盘高徒教育（跟谁学）投资，让我对政策风险、风险控制、如何解读大资金的调仓和清仓信号，都有了能穿越周期的深刻教训 21:10 解读政策文件预测双减的结果是困难的，但看到高瓴建仓后引起警醒却是投资的应有之义 27:55 我把政策文件中“规范”、“治理”的字眼理解为淘汰不规范的中小机构，而龙头机构会获得更大市占率的“供给侧利好”，以为要迎来的是格局改善 31:01 当你站在全局角度看课后辅导，会发现这件事不会为社会创造增量价值，围绕做题展开的训练不增加人力资本，这是监管可以顶着对就业的负面影响而依然采取如此措施的一个原因 35:20 当反垄断信号确定后，腾讯、阿里的估值逻辑就变化了，再也没有“垄断平台”的估值水平了——这是基本面的重大变化 38:20 科班出身的学生做投资也是要交学费的，因为从经济学规律和金融体系运行到资本市场运行结果还差了太多步，从宏观经济到企业盈利不是一条直线，从企业盈利到股价更不是一条直线，市场参与者的想法、场内市场流动性的规律等等，都是要考虑的微观因素，这些东西，学校不教，就是要靠市场经验积累的 43:50 不要等到亏钱了才开始学习，入市前就要学习，赚钱时就要总结经验，知道自己赚的什么钱，不然就要凭实力把运气赚到的钱都亏回去啦！ 45:54 公募基金喜欢在牛市蜂拥新发产品，但这不是好的买点 46:48 下一期我要讲投资的正确姿势 48:30 不要把所有精力奉献给K线，那会占用你本该投资给自己的时间，锻炼心态，锻炼身体，这是保证你一直在牌桌而不被踢下去的关键，分配合理的精力给股市，调节好心态，锻炼好身体，这才是正确的投资姿势，和人生姿势 52:28 A股不是不能看基本面，而是要结合资金面、技术面去看，用基本面选择标的，用资金面和技术面决定买点、卖点，只看基本面也是难以盈利的 54:20 入市前就学习，规避小白型错误，是应有之义，而学费越早交越好 55:39 持续学习才是资本市场的赚钱之道 56:40 无需追求预测、预判，只要对信息做出正确反应，即可取得不错的投资收益 57:30 市场情绪所指引的买点和卖点要利用起来啊 片头曲：Bettye LaVette - I Can't Stop 结尾曲：B.Reith,PJ Morton - For Once In My Life