19704
42前两天朋友给我打了个电话：“黄牛都撤了，去搞法拍了。”
我突然有点怅然若失。过去几年，弥漫在上海房地产市场上财富幻梦终于迎来了终点。
作为过去三年上海打新狂潮的亲历者。我看到了太多奇奇怪怪事情的发生：准业主装工人潜入工地、无人机监工看地暖、黄牛在售楼处现场抓人结婚、夫妻进了售楼处写不出对方的名字，各种离奇的事情，背后只有一个关键词主线：倒挂。
甚至我参与供稿的一篇「当一日夫妻冲垮云锦东方」也间接的改变了政策走向。
而如今差价不再，卖老房换新房还是一个好选择吗？
倒挂结束，次新暴跌，大城市的新房能逃脱这个魔咒吗？
本期对话者：
清风：公众号「清风说新房」主理人
吼吼：前房地产从业者，如今的金融从业者
杨天楠：「听懂涨声」主理人，长波家庭财务工作室创始人
我的wx：longwave2024
🎯时间轴：
黄金时代：
05:46 房子代际是如何划分的？
11:19 上海人，一窝蜂啊
12:12 倒挂一倍啊兄弟们，买到就赚1000W
16:33 新房时代：上海老百姓终于可以不通关系买房了
20:45 前滩每一辆电瓶车都在拆散一对上海的土著夫妻
盲盒时代：
24:20 进新房售楼处必看三个东西：沙盘 样板段 样板房，可惜在2022年，这三个都没有
26:58 如果你是福尔摩斯，你如何判断一个开发商真的有诚意？一看外立面，二看人车分流
32:14 全球视角看品质因子如何在价格中发生作用
38:28 倒挂的悖论：最后还是要看供需
41:26 新上海人在上海买房必须当心的坑
43:22 定价的金线：找到板块天花板、地板和备胎
46:18 未来很难预测，但人性很好预测：爱大的不爱小的，爱新的不爱旧的，爱低密的不爱高密的
维权时代
47:42 狂欢结束，大家懵逼了
48:40 散播焦虑，满足人的焦虑，然后散播更大的焦虑
51:15 你不能让孩子和物理课代表比物理，和体育课代表比体育，孩子会崩溃的，新房也一样
52:53 买新房要无数个原因，买二手往往只是一个原因
56:52 学区房有救吗？
58:20 房子有代际差吗？如何把户型看明白？
总结部分：
01:01:44 如果一定要买二手房，我们到底应该怎么看？
01:12:43 一手和二手相比，还有没有性价比？
谢谢大家的关注！
我的wx：longwave2024
欢迎大家加入我的房产/财富讨论群
「✅黄金时代」
房子代际：上海是最早城市化，每一代都有不同的工人新村。
2021年出现积分制，新房的摇号制度分成基本分、社保分。一手房有房地联动价、二手房靠买卖双方撮合出的价格，导致近期和远期价格拉开，倒挂一倍。倒挂的前提是卖房打新。房龄的差价，导致倒挂空间增大。
「✅盲盒时代」
2022~2023年，无售楼处、无沙盘（样板间）、无销售。
有效信息有限，鱼龙混杂。也是新房自媒体蓬勃发展的一年。
开发商诚意：外立面有没有上铝板、有没有人车分流。
整体购买力有上限，品质因子开始在价格中发挥作用。所有价格都是供需决定的，首先要区分需求，是一两套的偶然还是整个板块。
新上海人避坑：考虑是否宜居、通勤时间、产业布局、污染源。
「买房前自问」
1）所在板块的天花板价格是哪个小区？
2）所在板块的地板价格是哪个小区？
3）找到第三个标的物（备胎），附近同一个价格你会犹豫的。
评估房产价值时，不能只和该小区的前后成交套比，因为它的成交是不连续的，而小区的房子也可能是非标。但如果放在整个板块中比较，那在未来的竞争格局中，永远占优。
量化：不断评估同一截面两个股票的性价比。未来无法预测。
「✅维权时代」
房子占总资产比重太大了，很容易影响心态。
焦虑更容易传播，也会带来更大的焦虑。
大多数二手房房价取决于你的某个长板，只要短板没有到及格线以下。
教育资源不可能平均分配，只能存在于少数的学校中。学区的溢价只存在于真正的长板的区房中。
离地铁每远200米，房子就得打折。
「✅总结」
买房必看：户型、楼层、外立面/人车分流。
折价板块：老破小、塔楼
多踩盘、多比较，对比新房和二手房的性价比。高价的老房子风险很大，新房更安全。
打新倒挂的浪潮结束了，越来越多的好房子不需要积分了，越来越多的房子品质提高了，所见即所得。