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115本期节目由【泰诺氨酚拉明片】赞助播出！
Hello 大家好，我是天楠。
很高兴，今天请到了公众号 「趋势动物」的主理人nick，一起来聊聊全国的房产投资机会。
nick是一名趋势交易者，一名在全国踩盘的房地产买家，擅长用量化交易的方式来分析和交易房产。
在之前小酒馆的一场线下活动中，我们曾经有过一次线下的交流。
我一直觉得，房地产内容市场中，讲宏大叙事的太多了，从立场来扭曲事实的人太多了，而愿意用数据持续跟踪趋势，并且对城市进行深度调研的人太少了，这是nick作为一个趋势交易者对我很大的启发。
特别是他研发的趋势选筹工具：趋势动物pro 是我跟踪房地产温度非常重要的工具。
本期对话者：
nick：公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物Pro」主理人
杨天楠：「听懂涨声」主理人，长波家庭财务工作室创始人
wx：longwave2024 加入我的房产/财富讨论群
🎯时间轴：
03:02 本轮房地产轮动时间表：华东跌倒，西部吃饱
06:17 价值和趋势可能都成立，但学就学全套，别在低点做价值，高点又去做趋势
06:57 没想到，这两年的涨幅冠军居然是他们！
08:56 给你三天时间，如何了解一座城市的地产投资机会？
一看卫星云图、二看政府报告、三和本地人聊
11:59 楼市是新概念对老概念的不断价值稀释的过程
14:39 只了解一座城市，就相当于什么城市都不了解
18:20 市场情绪是验证趋势的一个非常重要的抓手
23:05 楼市的特点：涨了就买 买了就涨
25:51 老城文旅逻辑：回归烟火气、回归自然、回归低价、回归高租售比
31:31 年轻人：我不要让我看天际线，我要看公园
40:45 西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段
43:03 你要相信趋势还是相信共识？
48:42 鬼故事：周期的底部是14年 08年 还是98年？
52:15 nick两个建议：纯卖可以等等，置换选强势品种
53:40 第一个是站在拥挤的反面，第二个是重在供求关系过剩的反面
56:54 上海哪里跌的少？核心老破小、近郊别墅、非打新区域、五大新城老城区
01:05:01 不是所有的文旅都有价值：城市因子（三亚）、强运营（阿那亚）、纯粹性（反面典型：十里银滩）、新产品（大理）
01:07:47 高租售只是一种增长的品种
01:13:07 普通交易者应该怎么做？
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价值像潜水，趋势像冲浪。
第一，要知道玩的是什么游戏。第二，在玩的过程中，不要换游戏。
价值和趋势可能都成立，要学就学全套，别在低点做价值，高点又做趋势。
市场情绪是验证趋势的重要抓手。真实的趋势远远领先于市场共识。
洞察用户行为：产品的超额收益、大盘涨跌、投资者行为的个人损益。其中行为的个人损益带来的负面比例最大。但这些个人行为的损益是由谁创造的？
「✅周期」
货币有明显的周期性，房地产周期、股市周期都是货币周期。
回测06年至今，货币周期、房价周期、销量周期、库存周期都非常明显。
现在共同经历的是一个鬼故事声量最大的、至少是七年一遇，甚至可能是10到20年一遇的底部。这种底部情绪必然冰冻、恐惧。
如果在周期上踏错时机，后面很难反转，因为要纠正2次。
踏错周期的人最好的方式：忘掉自己的恐惧，让时间解决。在周期里，时间是能给你最大空间的变量。
「✅周期底部」
周期底部由左侧和右侧组成。
左侧：极端行情，每个月1个价格、折扣率超跌。
右侧：当流动性恢复或者政策宽松，或者预期反转的时候。
左侧交易机会：不知道什么时候是底，但是一个相对安全、不太容易犯错的周期性底部。
右侧交易机会：可能会错过最低点，但确定性较强。
「✅本轮房地产」
2020年开始，深圳出现领跌，东莞和惠州开始跟跌。
2022年华东，有一些热点板块开始跑出加速跌幅。
2023年小阳春过后，华东开始无抵抗的加速下跌，而且从最早的打新投资客集中的片区开始蔓延到全城。
2024年开始，前三个月基本上是华东领跌。
最近楼市表现最好的是西部，围绕着鄂尔多斯、榆林、太原、大同，都是以资源型的产业为主的。对标A股的煤炭标的，A股也是从2020或2021开始表现出跑赢市场的特性，最近再发散。
华北至少落后华东1~1.5轮周期。华北还在左侧，市场已经进入下降螺旋，但底部换手的时间和换手量都需要较长的时间消化才能走到右侧。
真实的成交量可能40%~50%由职业的交易者贡献，虽然人少，但贡献的交易额非常大。
普通人建议多关注K线/事实/行情，反而要选择性或谨慎的看一些消息。①多观察趋势，②多问、多看、多比较。
「✅趋势 or 共识」
乡村人口继续向城市集聚，城市继续向大城市集聚，大城市继续向市中心集聚。
1）不是新共识
2）目前趋势和共识恰恰相反
3）与对新品类的向往并不矛盾
未来无人知晓，一旦关注到新的东西走出新的信号，必须放下成见，不得不去做。
人只有生病才会看医生。那为什么不提前预防呢？
「✅楼市特点」
右侧：爬坡期，每月都比上月贵一点点。
左侧：下跌期，从高点见顶回落开始，一直到周期底部。
如果以城市品质看曲线的话，一旦开始涨，通常可以持续很久。
同比、环比：现在处于历史回撤的周期底部过程中，随时可能变盘。
楼市：连续4周上涨，基本可以认为走出底部了。
股市：右侧必须创一年新高。
「✅了解城市」
1）看卫星图、各区的价格梯度，找到城市的价值共识。
2）政府报告，每年3月左右，看今年空间规划重点。
3）和本地人聊，比如出租车司机、市场上真实的交易者/从业者、群友、自媒体博主。
「✅新概念」
无论是股市和楼市，都是新概念对老概念的不断价值稀释的过程。
下一轮的新故事来自于业态的转移，别墅、核心区域老破小。
如果只了解一座城市，就相当于什么城市都不了解。
「✅建议」
如果一个事情变成大家都在担心的事情，反而没那么大风险了。因为已经被显学化了，已经在市场有效性上被释放到价格里了。
纯卖的人：等，等到周期复苏，时间是你的朋友。
入场者/置换：积极关注新的趋势和叙事的变化。
「✅选择产品」
1）站在拥挤的反面
2）战在供求关系过剩的反面。
供需不能只看存量，还要结合边际特征。
上海4类在涨标的：核心老破小、近郊别墅、非打新区域、五大新城老城区。
倒挂是诅咒，意味着该片区的人拥挤，这块区域可能会被做交易。
带院子资产是这一轮的主线，符合退休老人或二胎家庭对居住形态的向往。
「✅老城、文旅逻辑」
老城文旅逻辑：回归烟火气、回归自然、回归低价、回归高租售比。
1）低波资产，涨得少跌的也少。
2）没被炒过，筹码非常健康，挂牌量少、折扣率小。新的买方“政府”。
3）意识形态上，年轻人越来越回归烟火气
边际买家往往会决定市场风格。
最近现象：西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段
「✅文旅 - 超额因子」
1）城市因子：城市的不可稀缺性和标志性
2）运营因子：社区必须有强运营
3）纯粹性：社区不能有太多投资客
4）产品业态：要与时俱进。
租售比，只是一个因子，可以被关注。但并不是看中高租息买的，而是看中了租息背后的增长。