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30大家好，我是燕妮，这里是燕妮聊基金。
除了基金以外的我也一直很关注房产。因为在中国家庭当中有很大比例的资产是配置在房产上的，房屋给人一种和“家”有关的安全感，与许多人的幸福感息息相关。而同时呢，房价的波动也牵动了很多人的神经。
对于许多年轻人而言，需要面对一个自己比较陌生的领域，做一笔数额巨大的财务决定，其中还可能包括六个钱包、朋友借款和对自己未来现金流的预支，压力的巨大可想而知。我们掌握的信息和能力也常常是不足够的。
在过去短短的两三年内，大家也初步见识到了房产的“亏钱效应”。对于房屋怎么样去选择，怎么样去买卖交易，如何和中介、交易对手方斗智斗勇，也是课堂里不教，但是步入社会的中青年人需要学习的一课。
最近，我去参与录制了听懂涨声的一期播客，播客的主理人杨天楠老师、还有他邀请的嘉宾小Y老师，都是在房产界有多年的跟踪观察经验，和多套房屋的实际买卖经验。
在聊天的过程当中，我能够感觉得到他们对于房产交易的认真、细致和专业。他们是很认真的在面向和研究这个很纷乱的市场，做了很多普通交易者不会做的事情。比如为了和中介联系，单独开一个手机号。亲自去跑整个片区的多家中介，和店长单独沟通。对于中介的能力如何，靠不靠谱，房屋维护人的选择，他们也有自己理性的判断。
这当中有许多细节值得分享。
如果你现在想卖房子，这其中有许多的心态问题解决，和卖房的小技巧可以供你参考。另外，你也可以了解到上海近期的房产市场的概况，以及买卖家中介这些参与者的心态。
话不多说我们下面就开始。
本期对话者：
小Y：3娃奶爸，一个月卖掉3套上海高价房
燕妮：燕妮聊基金主播，刚卖掉1套学区房
本期主持人：
杨天楠：播客爱好者，长波家庭财富工作室创始人
🎯时间轴：
05:30 有租客就很难卖
06:09 成交=40个带看，2个有效报价
08:41 为啥政策都是利好改善，利空刚需
13:26 小Y教你如何选维护人：有年资、带看多、成交多、会卖房
17:39 好赞好房真没用，别花冤枉钱
18:36 挂牌中的噪音：诋毁、拆台和假报价
19:38 不付中介费，手拉手行不行？行
22:28 本地难成交，就像永远爬不出框的大闸蟹
26:19 中介三问：什么价格有带看 什么价格能成交 目标客户是谁
30:26 什么样的房子一定卖得掉
37:36 怎么降价也是学问，添油战术不可取
42:28 地推，去给销冠推销房子
47:11 疲劳战术最有用，98%的战斗都是一方意志崩溃而结束，所以带好充电宝、买好冰美式
52:54 建议在自己精神崩溃前成交掉
56:48 先卖再买派vs骑驴找马派
01:03:41 学区房，有聪明的买法
01:09:11 孩子出生在6000点（2017），学区房有价值，但溢价会消失。
「燕妮聊基金」
是一档职业基金研究10年+的前从业者主理的播客，希望能够破壁和大家聊聊理财那些事儿。欢迎关注。全部内容不作为投资建议，请投资者谨慎参考。
公众号F report，小红书：燕妮聊基
微信：sandgirl87，欢迎沟通和加听友群（备注小宇宙）
我也不太赞同挂牌人跟维护人利益不一致的看法，都是挣钱的，卖不掉谁都挣不到钱，分不到业绩。
链家在2015年来到上海进行了一波扩张，吸纳了很多同行，应该是22年再次放开学历，什么学历都能进入。行业方面跟你们基金理财一样都是鱼龙混杂。
房东的心态，认为自己房子天下无敌，最好的户型，我的装修比其他人好，我的位置最好了，全是优点，我遇到房东几乎90%都是这么认为的，黄鼠狼说自己娃香，刺猬说自家娃光。都是工业品，区别真没那么大
大多数人对房产涨跌没有一个概念，包括中介，现在应该是有了，估计要持续10-20年的下跌，你们算是比较顶尖的人才，资产管理最专业的一批人，理论上说20-21年就该卖房子，实际没有行动，推迟到现在，说明大多数人买卖房屋是基于自己的需求，而不是数据走势。
pua房东，跟拉高客户预算，是中介重要的工作。你肯定后悔中介没早点pua你，半年前pua你到一个接受市场价的心态，你是不是比现在多卖了几十万。
pua之两级反转，你们现在已经作为买家是不是希望有中介帮你pua房东，天天去压房东价格。作为房东卖房子时候有中介小心翼翼的说，那什么燕姐，现在咱们房子看的半年没人来看房子您看是不是适当降个两万，你心里极其不舒服，心想狗中介又来压我价格了。等你买房子时候中介说燕姐，我昼夜不眠把房东压下来十几万，你内心os才压下来十几万好意思跟我讲。巴不得十几个中介连明彻夜来压价格，这就是置换客户的一体两面，期望有个卖高买低的骚操作。
前一段时间卖掉是个好事，这几天市长刚开会提出房产养老金，市场上人心惶惶，好多人不敢下手，房东们有福了，大概率不动产持有成本又要上去了，预计九月又要出新政刺激楼市了
成交数据非公开的一体两面，作为房东不太清楚成交价格，同时作为客户也是不清楚实际价格，比较容易忽悠客户买房子，价格透明公开了，客户看着房价走势图肯定不会做出买房子的决定，非公开是对房东更有利
刺激政策三板斧，降低社保年限，解开单身限制，降低首付比例，核武器送户口，政策就是围绕这些来出的，持续性跟有效性越来越弱，跟打杜冷丁一样药效越来越差。
三位博主都是比较诚意卖房子的，链家还有一个踢公的操作，就是维护人维护一段时间发现房东油盐不进，不打算维护了，直接踢公，这种房东估计几个月才能接到一个中介电话。
面对日益下行的市场，不知道对你们买房的决策是否有重要影响，上个月看中的房子犹豫了一下没有买，这个月发现自降30万，是否还要下手。
理论上说最急切的房东跟急切客户最容易成交，实际上是我碰到的情况贱兮兮的客户最容易买到便宜的好房子。
对于未来十年今年是那啥啥啥的一年，对于过去十年今年是那啥啥啥的一年，希望你们买房过程不要过度精神内耗，平淡看待自己的房价下跌