19339
42本期嘉宾 杨天楠：播客《听懂涨声》主理人、长波工作室创始人
欢迎来到大方谈钱，这是一档由华夏基金出品的播客栏目。钱是桥梁，生活才是目的，我们关注每一个人生活中和钱相关的大事小事。
9月 29 日以来，调整三年之久的中国房地产市场终于又热闹了起来。国庆节期间，很多城市无论从看房量、到访量，还是从交易量来看，都出现了大幅回暖。 10 月 17 日，国新办新闻发布会上更是放了不少猛招。那这些政策组合拳到底应该怎么看？对我们每个人的住房有什么影响？要不要趁这个机会置换房产呢？这么多政策组合拳下来，我们的房地产市场支棱起来了吗？带着这些问题，今天我们邀请到了播客《听懂涨声》的主理人杨天楠老师，帮我们一起解读一下近期的房产大礼包以及买房那些事。
为了这期节目，天楠老师不仅非常认真准备材料，在从上海到北京的高铁上，还打了四个小时的电话做调研！希望这期节目，可以帮助大家更好地定位自己的房产，为之后的房产投资决策做好参考。如果你有更多问题，欢迎在评论区和我们交流。
Timeline
1:15 利好消息正在路上，比利好本身更让人振奋
1:52 城中村改造计划要开始了，怎么看这个“货币化安置”？
2:26 地方政府收储的动力是不是有些不足？天楠老师对这次政策的信心如何？
4:45 楼市抖音博主回归“牛市模式”，大巴车又开始拉投资客了，这景象你多久没见过？
5:36 新房的销量稳住了，但二手房呢？学区的老破小是否还是那么难卖？
6:54 杭州房价数据大涨，新房上升100%，二手房上升1000%！杭州的楼市为何这么热？
8:23 每次新政后总有人想抬高挂牌价，但最终结果往往无情打脸
9:42 房产和股市的政策传导速度有何不同？天楠老师深入解析
12:24 降利息、降税费，细数最近的房产政策组合拳
15:32 房产限购的放开与买房“见底”的时机，如果一线城市连限购都没有了，那意味着什么？
17:16 第四代住宅得房率高达130%，这是未来趋势吗？
20:12 刚需族、全国有钱人、改善族，谁在买房？深度剖析这三大人群的买房逻辑
22:09 租房收租真的那么轻松吗？马桶堵了，水管坏了——房东的烦恼谁能懂
28:32 现阶段能买房吗？刚需客可以考虑看起房来了，特别是在市场稳定下来的当下。
31:14 新房的崛起，老房价值被稀释。哪些房产的价值摇摇欲坠？
35:47 开发商推出第四代住宅，大量赠送空间，得房率翻倍。这对老房产意味着什么？
38:18 远郊新城的风险：发展慢，房屋供给过多，很多投资客涌入后房价难以上涨，需要警惕
41:47 房东的现实困扰：租房收益难以覆盖持有成本，出租过程中还面临沟通不畅、房屋维修等问题
45:05 哪些房子有未来增值潜力？ 改善型房产、得房率高的房产，以及地理位置优越、品质好的新房未来更具增值潜力
50:05 哪些房子应该赶紧卖？老破大、非核心地段老破小、远郊新城等房子都得上重点观察名单
56:19 改善型房产、得房率高的房子在未来可能更具增值潜力，尤其是在一线城市
59:21 青年人返乡是永久的，还是暂时的？对房地产市场会有怎样的影响？
68:33 保障房的供应增加是否会对商品房产生冲击？详细解读保障房的政策变化
72:05 学区房还值不值得买？学区房的未来充满不确定性，但对家长来说，孩子的教育下限很重要
本期制作
嘉宾：杨天楠
主播：章衡 惟惟惟
制作：长波工作室
免责声明
温馨提示：播客大方谈钱由华夏基金出品，所有投资相关内容皆以交流分享为目的，仅供参考，不构成任何市场预测、判断，或投资、咨询建议。本节目不作为个股推荐，不作为任何法律文件，内容中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，华夏基金不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
1）通过货币化安置的方式，新增实施100万套的城中村的改造和危旧房的改造。
低于预期。但此次此刻工具比数字更重要一些。
2）收储：明确了地方自主决策，自愿实施。
但现实是没有财政的支持，地方收储的动力不足。
结论：经过三年的不断调整，房地产市场已经开始筑底了，但没有看到任何上涨的迹象。更值得关注的是增量政策。
「✅市场反应」
1）开发商
普遍超预期。
2）各个城市的大V
每个城市比较分化。
3）二手房
相比7.8月份最艰难的时刻，总体成交价稳住了。
在卖方市场当中，永远是最坚定、最着急、挂价最低的人能成交。只有当买房的人数量超过了卖房人的数量以后，才会真正的实现卖方市场卖方定价。
「✅政策传导」
股市在前、房地产在后。
短期都是看政策，只不过股市的反应更快，买卖更方便。但拉长最终都反映了大家对经济基本面的预期。
「✅房产政策组合拳」
1）全国性：联动的货币政策或财政政策。
“促进房地产止跌回稳”→ 住建部开始全国范围内协调。
央行基于24号的会议开始往下推，让商业银行尽快执行落地，存量房贷下降。
平均降50个BP，全国老百姓减负至少1500亿以上。
2）地方性：一城一策。
北上等大城市放开限购时，房价见底的概率更高。
放开限购：广州→深圳→上海→北京。
上海：五改二、环线的放开认购、非普改普宅。
政策引导清晰：鼓励改善、鼓励刚需。
「✅买方人群」
1）刚需
可以上车。
时间上很难评估，但从跌幅上看，已经跌了比较多了。
2）投资
一旦租息能到4.5%，意味着月供完全能被租金覆盖。
租售比：大城市房子的租售比较差，全国范围内只有程度、乌鲁木齐的平均租售比能达到4.5%。
3）改善
看城市的供给结构。只要先卖后买，抓品质较高的房子，站在供给稀缺的这一侧。
「✅上涨步骤」
1）止跌
二手房销量开始大幅提升。
2）回稳
挂牌价格开始上升。
3）健康发展
挂牌的人心态发生变化，挂牌价开始高。
依靠房地产投资赚大钱的机会，已经不存在了。但是房地产依然是家庭资产配置当中的一个组成部分，而且它在某些市场环境下还有价值。
「✅房产价值」
新房的市场价值在5年、10年以后还会折旧，房屋折旧、板块折旧。同时新房的竞争力比老房的竞争力强很多。
1）1998年以前的房子
老高楼，居住体验差。
2）1998~2010年之间的房子
商品房，但没有人车分流、外立面比较老旧。得房率高但居住体验一般。
3）2015年之后的房子
人车分流、外立面历久弥新，得房率不高对应真实的价格偏高。
背景：房地产市场变好了。
4）第四代
背景：房地产市场不好了。
开发商大量赠送空间，得房率翻倍。极端得房率可做到130%。
负面效应：老房子的实际价值可能被稀释了，因为老房子是80%得房率，现在第四代住宅的得房率是120%。
房产交易时必须修旧如旧。
「房东」
困扰：租房收益难以覆盖持有成本，出租过程中还面临沟通不畅、房屋维修等问题。
上海往外出租的房子，除了陪读以外，大多以合租为主。
「✅房子 - 价值」
增值潜力：改善型房产、得房率高的房产，以及地理位置优越、品质好的新房。宜居宜业一碗汤。
赶紧卖的：老破大、非核心地段的老破小、（二线）远郊的新城、纯投资的海景/文旅等房子。
房地产投资的第一条铁律：为了自住而买的投资效果往往好。为了投资而买的，往往就没什么投资价值。
看房不能看沙盘。
「✅保障房」
保障房形成了完整的梯度：一张床 → 一间房 → 一套房。
可能会对市场的整体价格有冲击，但不会对所有的房子都有冲击。
1）保租房
完全市场化，可以申请，而且可公积金全额使用。
2）公租房
偏福利性，价格便宜，需要排队，额度在企业里。
3）配售型保障住房
关键要看位置。每个城市有自己的规划。
以企业为单位，比如五折买，100%产权，但不能卖或者只能卖给一个人，且要算折旧。完全剥离了投资价值。
至少先去体验，问单位HR或便民小程序查询。
「✅学区房」
大城市的孩子越来越少，如果小学要用，大概率是等毕业后再卖，而此时上一年级的人比当时可能少一半，需求减少。
11.12~18.19年学区房涨的最多，是因为二胎放开那几年出生的人口最多。
除非你的学区是一梯队（全市最好），否则容易受政策或其他影响，当成纯消费就好。而且教育政策的变化非常剧烈，提前投资并且投资那么大笔钱的不确定性非常多。
只能保下限，没办法决定你孩子的上限或未来。
「✅稳消费」
中国居民的资产负债表住在房子上，一旦房价下跌的预期存在，意味着绝大多数中国家庭的财富在减少，就会紧缩，消费就会下降。
消费：由当期的现金流（收入） + 对未来收入的预期（就业、家庭的资产负债表）决定。
稳就业、稳房价，就是稳信心、稳消费。
房价稳定的因：居民就业稳定、经济基本面企稳。