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264🎤本期嘉宾：
Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人
⏯️本期简介：
常驻嘉宾nick返场，聊聊他在新疆、西北、成都的踩盘见闻。
此外，我们还聊聊了他的趋势投资策略在今年行情中的表现如何。
本期节目我最喜欢的一段是Nick安利的「投资灵魂四问」，强烈推荐给大家！
给nick参与过的节目建了一个合集：「让买房更技术派一些」
⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。
🎯时间轴：
01:16聊聊新疆踩盘见闻
- 本轮的强趋势叙事都藏在大众视野之外
- 新疆高租息资产很多，300 万房子，1万2 月租
- 打破了很多偏见
- 乌鲁木齐成交量堪比深圳
- 豪宅的“另类”用法—接待
- 房地产未产能过剩的环境里，公寓、写字楼紧缺
14:01成都踩盘见闻
- 以天府新区为圆心的下跌
- 成都高租息老破小正在被快速消化
- 老城改造、烟火气、精细化运营
- 从成长思路 ➡️ 现金流回收思路
- 租息覆盖月供成本
22:38Nick仍然忠诚于「强趋势」的框架——不是因为高租息而关注，而只是这轮高租息类资产的趋势更强，所以关注。
25:20再聊趋势投资
- 对强趋势忠诚，很多趋势都是假的，经常错，但把把都压，总能压到真的
- 一种是长期呆在市场里等待雷击时刻，一种是只要乌云汇聚，就买票进场
28:02老破小还能期待什么故事？继续编
30:32筹码分布，低共识+强趋势+筹码集中⭐️
33:41新政之后，四大一线城市的成交量已经开始回升，价格初现企稳之态
36:25凉→平→温→热→沸
何时介入趋势？本质是对概率和赔率的衡量，但回报比是非线性的。
40:30监测>识别>分类>归因>预测⭐️
44:11我很清楚自己是个韭菜，也欣然接受这点，所以全然相信自己搭建的趋势策略框架。算法是算法，我是我。
47:17舆论是对上一轮趋势的确认，趋势是对未来时间的预言⭐️
49:05房贷利率与房价走势，周期决定政策⭐️
53:11🚩投资（机）的灵魂四问⭐️
1️⃣面对这次投资你是否觉得非常紧急？
- a.非常紧急，一天都不能等
- b.紧急
- c.不紧急
- d.有点没底
- e.内心慌得一批
a-2, b-1, c+0, d+1, e+2
2️⃣这项资产的量价近期的真实趋势如何？
- a.大涨到破圈
- b.在涨
- c.平稳
- d.在跌
- e.大跌到破圈
a-1, b+1, c+0, d-1, e+1
3️⃣你身边的朋友或者社会上的人是怎么看你要做的这笔投资的？
- a.别人没怎么想过，不理解
- b.一致不看好
- c.倾向于不看好
- d.无所谓
- e.倾向于看好
- f.一致看好，想问你代码
a+2, b+1, c+0, d+0, e-1, f-2
4️⃣这样的资产你身边持有的人多不多？
- a.大家都持有
- b.越来越多的人在买入持有
- c.持有者很少但大家都想要
- d.持有者少，关注者也少
- e.没讲过什么持有者
a-2, b-1, c+0, d+1, e+2
59:34《反脆弱》书里的交易哲学
市场有自我学习机制，它会自动适应每个主流的交易策略（叙事）。然后用一场突如其来，违背概率分布的行情（或涨或跌），告诉你：你的策略过时了，你 out ！
📁本期内容相关资料：
- 21:33 处提及对高租息类资产以租养贷的测算：
小区的租息 = 最新年租金/最新成交总价×100%
「趋势动物pro」小程序里也对每个小区标注了参考租息。
- 人话解释一下：假设你的按揭利率是3.5%，当你采用15%首付、等额本息的还款方式，如果你的房屋租息达到了+4.58%以上，那么恭喜，你的房产达到了“以租养贷”的标准。
- 截止当前2024年10月，大部分城市的按揭贷款利率处在3.2~3.5%之间，上图用黄色高亮。据当下主流城市的利率测算，可下结论：当下，“以租养贷”的租息甜蜜点是4.5%。
- 新疆踩盘的一些结论和照片：
伊犁应该是这两年我踩过所有城市里市场最强的城市。2018年开始大涨，之后持续上涨，再无回调。
全国2021年6月是顶，强势城市还可细分三等级:
A、近三年也回撤但回撤非常小大幅跑赢全国
B、2021-2023年逆势涨，23年-24年略有回调
C、2021至今一直涨，不带回调
乌鲁木齐、银川是A
喀什、榆林、鄂尔多斯是B
伊犁是C
- 西北的小城 比 大城强：榆林>太原，伊犁>喀什>乌鲁木齐
- 县城比小城还强：宅基地>市区房产，霍城>伊宁
- 乌鲁木齐踩盘感受：
城市界面整洁干净、审美好、大气开放，且有烟火气。尤其会展片区、有中亚国际大都市的感觉了。近几十年西北暖湿化，人口承载力提升
经济和治安远比想象中好，参考新疆的工作报告，主导产业全部命中风口赛道:农林牧、纺织、外贸、原油天然气、绿色经济、文旅，同时大兴基建。
2023年租金上涨明显，主城写字楼+公寓一房难求。同时住宅租息比预期还高，4%+租息的住宅遍地都是
市场强势，这三年平均跌幅仅-5%，折扣率极低，学区和天资产涨价
2014-2024十年没涨，本地人极度厌恶楼市，中介懒散不专业、门店倒闭潮，投机氛围极弱，这也是低估值高租息的原因，但实际趋势全国最强。
伊宁地图：
- 成都踩盘的一些结论和照片：
成都走到现在，行情非常明确了——领跌天府新区，城南受波及。强势的只有两类，别墅、主城。
比较邪门的是主城老破，不仅出现了大范围、连片的上涨，而且在全国趋势里也是屈指可数这类强势标的我关注下来，符合几个共性:
主城一对应老城复兴
高租息一对应低波资产
步梯房一对应旧城改造
文旅一-夜市、烟火气、民宿氛围
老城正在复兴，体现在:
1、新区的投入正在减少，人口、产业的增速不预期，新区空置率。
2、城中村拆迁+旧城改造+风貌别墅，投资导向开始重回老城
3、老城烟火气越来越重要，新区缺乏文化沉淀、居住体验层次不足
4、旅游经济下，老城的娱乐、民宿、餐饮等配套在全面翻新
落五到了极致，反倒成了时尚前沿。
目前观察下来，主城三环内4.5%+的房源挂牌几乎没有，在5月放开限购后，这类房源迅速消失，导致看到的主城老破小趋势见底，近半年主城老破的涨幅在+5-10%不等。
对于价格持续下跌的高租息标的，投资意义不大租息在价格波动面前，不值一提。安全第一，租息锦上添花。而强趋势就是本金安全的保护垫。
- 本轮楼市对刺激政策的反应更好，或许这次不一样：
- 49:05处提及房贷利率与房价走势：
房贷降息是熊市开始的确认，房贷加息是牛市加速的号角。
黑点时房贷加息时间点，绿色区域是楼市下跌的时间段。
抽象地说，这类「反向价格信号」是对前期「正向数量信号」的一种确认。
说人话：以后再看到房贷利率首次上升或下降的新闻，你应该担心和以往直觉相反的趋势。
🎬后期制作、声音设计：Dong
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趋势最强的都不在公共视野里。
西北的小城比大城强：榆林>太原，伊犁>喀什>乌鲁木齐
县城比小城还强：宅基地>市区房产，霍城>伊宁
1）租售比
乌鲁木齐、哈尔滨平均2.5%左右，上海平均1.5%。
由于援疆的工作机会增多，公寓紧缺，办公需求严重不足。品质越高的住宅，租售比越高。
2）租息
租金回报率 = 最新年租金 / 最新成交总价 ×100%
乌鲁木齐平均租息3%以上，有很多超过5%。
3）打破成见
房租一年一交，租客交物业费。
房产市场流动性非常充裕。
「🏠成都踩盘」
天府新区是领跌的中心，往外扩散，波及最小的是主城。
老破小趋势强：主城基本止跌稳住了且有零星的局部涨价。
涨价房源普遍特点是高租息的步梯老破小。租金高流动性充裕、旧城改造更新力度大、烟火气、旅游经济。
现金流评估：持续降息时，高息资产吸引力暴增。
如租息 ≥ 4.5%，跑赢首套（首付15%）贷款利率，以租养贷。
「✅框架 - 强趋势」
在资产价格发生大幅波动时，租息不值一提。高租息只是资产的标签/风格，并不是它一定上涨或先走到右侧。
不会因为高租息买，但现在很多走到右侧或抗跌的资产，都有高租息的标签，所以关注到了高租息。
比如买银行是因为银行的相对趋势更高，而不是股息高，只是它恰好具备红利风格。
忠实于真实的趋势。
「✅趋势投资」
每次雷击之前都会有乌云，看到乌云就赌你下雨，但大量时间是乌云来了，下了小雨不打雷。
好处是打雷时你一定在场。
代价是不断买票，严格止损。
「⭐️筹码分布」
低共识+强趋势+筹码集中（干净/套利盘不大）
以趋势为准，交易你所相信的。如果趋势跟你相信的一致大胆一点；如果不一致要等。
长三角、珠三角核心城市，大量筹码握在居民、投资客手里，导致供需上二手挂牌过多，需要强大的外力和信心消化他们的抛售意愿。
新政新办法老政老办法，意味着26.27年还有一波（打新套利的人）急于套现的筹码要派发。
「✅新政之后」
四大一线城市的成交量已经开始回升，价格初现企稳之态
1）救市力度
行政上的调控手段基本用完了。
2）量价
量上放量了，但高度明显没有之前几次大。
价格没有立即止跌回稳，而是延后一周，现在有微弱的异动。
「✅介入趋势」
凉→平→温→热→沸。
前期较慢，越到后期越快。本质是对概率和赔率的衡量，但回报比是非线性的。
楼市：（上升周期）从最早到最晚，长达一年半的过程。有充足的时间应对。
在股市对执行力的要求更大。
进场点：温第一次变热。
进场之前在现金安全上做管理，止损线在哪？出现走不掉的情况怎么办？一定要在自己的承受范围内去做。
「⭐️方法论」
监测>识别>分类>归因>预测
价值排列越往后对成功交易的贡献度越低。
监测：每天/周复盘，持续监测资金交易、涨跌板块。
识别：单点的现象。
分类：归纳多个点之间的关联，找出共性，非常需要想象力。分类很有价值，会带你看清更大的途径，往往后面归因出的就是主线。
归因：是主观，如何解释上涨没有上涨这个事实重要。在这个环节里归因会影响你拔刀的速度。当出现你无法理解的事情，与其问为什么，不如了解这个现象是不是客观事实。
预测：最不重要。放下执念，相信策略。没有对错，都是自己的选择。
「⭐️不归因」
舆论是对上一轮趋势的确认，趋势是对未来时间的预言。
📚《金融怪杰》当你看到一个趋势你可能不理解，但它就是对未来的一个预言。整个公众是个大型的趋势策略，只是走的很慢，从开始到最后有信息差不断释放。
公众对很多表达是不诚实的。
自住随着趋势不断变化，当你按照趋势买，表面在趋势交易，但有可能恰恰相反，就是在买未来最适合自住的房子。
股票也是一样，总有一刻认为买AI或高股息是必做的事情之一。
当它变成显性需求时，可能几年前的趋势强势就是对这个世界的意识形态的预言。
「⭐️周期决定政策」
个人住房贷款的平均利率与房价的同比。
房贷降息是熊市开始的确认，房贷加息是牛市加速的号角。
随行就市，先发生趋势，国家再进行对应的逆周期调控。政策是周期的后置指标。
微观：不是政策激活的牛市，而是牛市预言的政策。
📚《反脆弱》
在你的交易策略里，多让自己承担可控的、不会伤及根本的小波动，然后等待真正的黑天鹅降临。
反向策略：专门应对极端行情，所有的交易细节设计和止损标准，全部围绕“抓闪电”。
市场有自我学习机制，会自动适应每个主流的交易策略（叙事）。每隔一段时间，通过在你预期之外、处于尾部的极端波动，告诉你：你的策略过时了。