E163 能上车吗?该下车吗?这个房市已经变异到我要看不懂了!

E163 能上车吗?该下车吗?这个房市已经变异到我要看不懂了!

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🍷 欢迎来到知行小酒馆,这是一档有知有行出品的播客节目,我们关注投资,更关注怎样更好的生活,我是雨白。

又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列。过去一个月很多听友都来催更,让我们赶紧分享一下,现在的房地产市场该怎么看。这不,我就把大家喜爱的杨天楠老师和 Nick 老师请来了。

房地产筑底了吗?现在能上车了吗?各个城市出现了怎么样的分化?我的房子在市场上还有竞争力吗?是不是得趁这段时间赶紧出手?关于这些大家关心的真问题,本期节目都回答了。或者说,我们都给了你一套切实可行的分析和操作方法。

我相信,此时此刻一定有很多朋友在为房子的事情操心和焦虑。如果你觉得这期节目有启发,欢迎你分享给也在关注房子的亲人和朋友,相信会对 TA 们的决策有所帮助。

*本期所有内容仅为嘉宾个人观点,不作为投资建议。

🌏 官网地址

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💼 本期嘉宾

Nick:技术派买房者,房产趋势小程序「趋势动物Pro」开发者

杨天楠:楼市专家、生活黑客,播客「听懂涨声」主理人。即刻:杨天楠

🔦 时间戳

03:54  房市分化的颗粒度更细了!如果我想了解自己手头房产的竞争力,我该看什么?怎么看?

07:15  如果把楼市比作股市,光看「城市指数」可能已经不够了,你还需要「老破小指数」「高租息指数」「核心区指数」

09:11  曾经大家最关心地段,现在,大家开始在意房子的「产品力」了:人车分流、工区营造、外立面材料提升,「中国人不缺房子,缺的是好房子」

11:39  卷疯了 🤯 光厅入户、得房率 120%、赠送落地飘窗,Nick 老师近期踩盘看过的「最猛户型」

13:47  房地产的产品力是一个周期 🔁 「每一次市场巨难卖的时候,就会出现颠覆性的好产品」

14:54  房子和红酒的共通点:不是越新越好,年份很重要,不同年份的房子质量有参差

15:34 上海新房 2021 年 VS. 2024年:离谱许愿池 VS.大理石上墙

17:00  2024 年上海人民恍然大悟「开发商原来是能做出好房子的」,不是能力问题,是意愿问题

18:55 两个新趋势:旅居房崛起,老城复兴

21:02 老城区为什么涨?住起来舒服,生活配套齐全;城市更新,硬件设施改造、社区功能增强;外地购房者比例上升,更在乎居住环境

23:52新城相当于成长股,老城相当于红利股」

26:35 房产市场存在「解套」概念吗?失去流动性的房子还有可能卖出去吗?

28:57或许我们需要接受一个现实,有些房子可能价格永远不会回到它的高点了

30:16 现在是卖房子的好时机吗?现在未必是卖房的最好时机。但现在可能是把差房子置换成好房子的好时机

35:07 都知道应该把「坏鸡蛋」换成「好鸡蛋」,但如何判断好坏?「公众认为的好鸡蛋,大概率不是下一轮主线的好鸡蛋

38:37 如何判断筑底企稳信号?一个方法:观察自己所在城市标杆小区的交易情况,如果哪天发现说它的低价盘被一扫而空,新增挂牌价格上涨,那这可能就是市场企稳复苏的清晰信号

42:37人有旅居的需求,但人没有在一个地方旅居的需求」。文旅虽然令人心动,但是买房一定要谨慎!

43:38 与其追求诗与远方的文旅盘,不如看看大城市的近郊低密盘

44:55 即使你没有很强的买房意愿,也可以关注下保障性住房

47:43 2026 年是上海房市值得观察的年份,2021 年购房的五年限售到期,你有可能买到比 2021 年低的价格(对不起 2021 年的购房者了🙏)

49:30 现在大家买房意愿这么低,什么信号出现会迅速扭转大家的观念?

52:06 现在不想买房完全ok,但是你可以每隔一个季度关注一下房地产有没有发生变化

55:14房地产只有两个阶段,第一个阶段就是狗也不买;第二个阶段是怎么也买不到。

60:14 为什么各大城市都在做老城翻修?以上海与伦敦为例,当城市发展到一定阶段,城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线

63:13 再谈买房的「画饼」「吃饼」:地铁、学校、写字楼……到底怎样才知道楼盘给我画的饼是真的能兑现的?

65:23 买房的「一命二运三风水」:择时有的时候大于一切,如果一个人 2021 年 6 月买房,不管买在哪,大概率现在不会很开心

68:51 一句话总结!对于一二线城市的朋友来说:

如果你已经有明确的购房需求,现在是可以持续看房的一个好时机了;

如果你打算置换,最好的置换策略是先卖后买,最好的置换时机是所有新政策出来的前两周;

对于你只是想投资,短时间内来看,没有看到大城市有很好的房地产投资机会的迹象。

71:31 如果你有买房的刚需,不妨正视自己的内心,选择你心仪的房子,毕竟最坏的时候已经过去了

祝大家都能住上自己心仪的好房子❤️

🏠 猜你想看

11:39  Nick 老师在成都看的那套卷出了 190 平效果的 143 户型房示意图(仅作为案例讨论,不作为推荐)

房产万事屋系列——

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🎺 创作团队

嘉宾  Nick 杨天楠|主持  雨白|后期 甜食 |制作 星星

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展开Show Notes
雨白
雨白
2024.11.01
房市只有两个阶段:第一个阶段狗都不买,第二个阶段怎么都买不到。我:汪!
梁帅:按照日本的剧本 我们得再过几十年才能变到第二个阶段了…
梁帅:每一年都是回顾起来最难的一年 但是又是往前看最好的一年…
7条回复
Ass嘟嘟
Ass嘟嘟
2024.11.02
「✅房市分化」
楼市是一个以刚需为基本盘,再加上一定的投机性需求的资产。
上海绝大多数需求是置换。但市场预期有变化,比如二房折价、三房溢价。
现在越来越接受低密度/洋房型的产品,对电梯房/高密度房子越来越厌恶。

「✅楼市」
房子是个特殊的市场,每年都在IPO,却没有退市的,是个不断扩容的市场。
历史成交价:可以参考,但要看的足够细。比如不同户型等。
光看城市指数已经不够了,还需要老破小指数、高租息指数、核心区指数等。
挂牌价的边际变化:40%~45%的房子在贝壳和链家挂牌,可持续看到挂牌价的变动。

「🏠产品力」
1)产品力
现在相对地段,开始更在意产品力。比如人车分流、工区营造、新的外立面等。
2)得房率
因为地越来越难卖,地方政府对开发商在得房率上给了一定优惠。比如上海得房率70%左右,很多二线城市得房率已达120%或以上。
3)产品力是个周期
房地产的产品力是5~7年一迭代,每一次市场巨难卖的时候,就会出现颠覆性的好产品。
产品最好的是牛市开始或熊市结束的那段时间。产品力最差的是牛市的巅峰,拿地的开发商为了不亏太多而降标。

「✅新趋势」
1)旅居成为刚需
现在大批老人退休潮,年轻人越来越多做自由职业或远程办公。
人有旅居的需求,但人没有在一个地方旅居的需求,更倾向于不停的换。
相对远方文旅盘,更倾向于近郊低密盘。
2)老城在复兴
① 新城相当于成长股,对新的产业、就业机会有更高的期待;老城相当于红利股,租息较高、生活舒服、更加宜居、最具烟火气。
② 政府资金投入:城市更新,硬件设施改造、社区功能增强。
③ 边际买家:外地购房者比例上升,更在乎居住环境。
边际增量决定市场风格,新的买家发生了变化。

「“解套”」
历史的几轮泡沫,00年的海南,11年的温州,17年的廊坊,至今没有超过当时的高点。
接受现实,有些房子的价格可能永远不会回到它的高点了。

「✅卖房」
现在未必是裸卖的最好时机,但可能是把差房子置换成好房子的好时机。
现在房地产在周期底部,变盘点随时会发生,卖飞的概率较大。
市场和政策之间有背离的时间段,但最后政策一定会发挥效果,只是时间不确定。
456:银行40%的贷款的底层资产,地方政府50%的财政收入来源,老百姓60%的资产负债表。
短期,政策和资金的加持可以让市场的流动性会好。但拉长来看,最重要的是大家对未来的收入预期要稳定。

「✅好鸡蛋」
趋势领先于舆论。
公众认为的好鸡蛋,大概率不是下一轮主线的好鸡蛋。
趋势背后是量价,量价背后是一票一票资金博弈的结果。
从筑底、企稳到真正的上涨,短则几个月,长则一年或更久,不用惶恐上车。
最好的策略是在右侧等待,看谁先走出趋势,能否理解或接受,再决定是否参与。
📶判断信号:观察所在城市的标杆小区(一两千户)的交易情况,比如挂牌量、挂牌价格。
如果发现低价盘被一扫而空,新增挂牌价比原来高,可能是市场企稳复苏的信号。

「保障性住房」
每个城市的策略不一样。
北京和上海,体系更完善而且选择多、运营相对成熟。
上海:保租房,空气房东,居住环境向一线商务公寓靠拢。
北京:配售型保障住房的崛起,可能带来新的供给,某种角度会改变市场的预期。

「2026年」
观察上海房市,因为2021 年购房的五年限售到期了,可能会集中卖出,普通人可能买到比21年更低的价格。
每次出现YYDS的幻想时,价格和供需发生变化,幻想过后的3~5年后,超量供应最终还是需要释放。

「✅买房意愿」
少量的人因为相信所以看见,大量的人因为看见所以相信。不要相信自己当下的感觉,相信长期的人性的特点。
可以相信此时此刻自己的感觉“不买”,但可以每隔一个季度稍微关注下,房地产市场有没有发生变化。

「✅两个阶段」
房地产只有两个阶段,第一个阶段就是狗也不买;第二个阶段是怎么也买不到。
关注异常值,前提是关注正常值,前期是持续的关注。
非常长的观测周期 + 相对较低的观测频次。

「老城翻修」
当城市发展到一定阶段,城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线。
但每个城市的城市更新差别很大。

「可信度加权」
比如轨交、学校、商业、产业和写字楼(权重低)。
一命二运三风水:买房的时机(择时) > 选择哪个城市(城运) > 选择哪个板块(选筹)。

「✅房地产市场」
1)止跌企稳
现在到了市场的底部,止跌的概率极大。
回稳只是时间问题。
回暖(大量城市普遍性的价格上涨),目前没有看到任何迹象。
2)一二线城市的朋友
如果有明确的购房需求,现在是持续看房的好时机,不用着急上车,但有合适的车就上,毕竟最坏的时候(主跌浪)已经结束了;
如果打算置换,最好的置换策略是先卖后买,最好的置换时机是所有新政策出来的前两周,因为流动性相对宽松,不用承担较大的折价;
如果只想投资,短时间内没有看到大城市有很好的投资机会的迹象。
星星废话多
:
👍
桂九
桂九
2024.11.01
坚持看跌😎
雨白
:
两个月前你们也是这么说A股的!🌚
是一心啊:➕1
5条回复
sukerrr
sukerrr
2024.11.01
只有我还记得大卫老师和老钱的赌局吗
Todayandtomo:我也还记得,一线放开政策
雨白
:
他俩也都记得,时不时就要review哈哈哈哈
6条回复
tutucoo
tutucoo
2024.11.02
1:12:00 不同意主跌浪已经结束这个说法,中小城市结束了,一线还在震荡下跌的过程中
杨天楠:房地产市场,一定是结构性的,城市间分化 板块间分化 产品间也是分化的。我反而觉得最危险的是华东二线
Dc_Ds44:请教华东二线危险的逻辑是?
GOOD棒
GOOD棒
2024.11.02
🏠择时大于城市选择
城市选择大于具体楼盘的选择
🌈有整理逐字稿、笔记和思维导图
评论里面写不了太多字
需要的朋友可自取(因内存不足,随时不分享,可保存下来再慢慢看)
🔗:https://pan.quark.cn/s/09335c7459a3

笔记(部分):
✨在当前房地产市场中,是否可以认为市场已经筑底,现在是合适上车的时候?当前房地产市场的分化现象体现在哪些方面?
我们认为现在对房地产市场的悲观情绪有所缓解,但并不意味着市场已经筑底或达到最佳购买时机。
目前市场的变化主要体现在置换需求增加,卖房者可能出于改善居住环境而进行置换,而非单纯看涨房价。
不过,由于刚需和部分投机性需求的存在,楼市整体上是以刚需为基本盘,并叠加一定投机性需求。
当前市场的分化现象非常显著,不仅体现在城市间和板块间,还细化到小区内部的不同户型、朝向和楼层上。
例如,有瑕疵的房子流动性差,成交价格会打折;而品质较好的房子可能还会有溢价。
此外,市场需求更倾向于自住属性,对房子品质的要求提高,比如对低密住宅、带院子房产以及低楼层、景观好的房源需求增加,对高密度、电梯房的需求则减少。

✨对于想要了解自己房产竞争力的朋友,应参考哪些数据?
传统的成交价数据已不足以全面反映房产竞争力,需要关注更细分的数据,如不同户型、不同位置、不同品质的房子的价格波动情况,以及各类特色指数(如高租息指数、老破小指数、核心区指数等)。市场正变得越来越局部化,结构性机会更加明显,因此需要根据市场具体变化来分析和判断房产的市场表现。

✨对于购房者来说,市场低迷时买房有何优势?
在市场低迷时,开发商会用心打磨产品,提升产品力,这不仅给用户提供更好的认知体验,也意味着购房者有可能以相对较低的价格买到质量更优的房子。

✨上海房产市场是否存在不同年份的质量差异?
是的,上海房产市场存在明显的年份差异。比如0708年和1415年出了一批非常好的房子,而现在二手房中一些较新的房源甚至不如那时的房子质量好。因此,房地产市场在未来可能需要考虑类似“年份”的概念来评估房产价值。

✨当前房地产市场中旅居需求的变化如何?
旅居需求正在成为刚需,尤其受到退休潮和年轻人追求自由职业、远程办公的影响,他们更倾向于选择接近自然或具有文化属性的旅居地,而非传统意义上的地铁房、学区房等。
在房地产投资中,择时、城市选择和具体楼盘选择哪个更重要?
择时大于城市选择,城市选择大于具体楼盘的选择,即买房时机、所在城市以及政策环境等因素对投资体验的影响远大于选择的具体楼盘。

✨目前房地产市场的走势如何?
当前市场处于止跌企稳阶段,部分城市已出现止跌迹象,回稳只是时间问题,但普遍性的回暖尚未看到明显迹象。
对于大城市购房者,如果已有购房需求,现在是合适去看房的时机;置换房产的策略最好是先卖后买,利用新政初期的流动性宽松期减少折价损失。

✨对于房地产投资,有何建议?
目前大城市中并未看到良好的房地产投资机会,建议投资者短期内关注点转移到其他资产类别上。而对于有置换或买房需求的投资者,可以适时关注并做出决策,因为主跌浪已经结束,此时购房可能买到较为合适的房源。
silveryby:谢谢听友!
qxd_cool
qxd_cool
2024.11.01
摇摆中,上来一搜,果然,小酒馆出了一期房产节目。贴心!
星星废话多
:
嘿嘿😁
杨天楠:😁😁😁
YG_v3HE
YG_v3HE
2024.11.02
42:03 啊看了别人的漂亮房子,又去看了北京破房子,我真的是不想买🥹
哈哈 我也是 我在雍和宫住真的很方便 真的也很破
雨白
:
而且觉得风水都好了!
宁玉晗Kalinda:哈哈哈哈🤭
长生道君
长生道君
2024.11.03
回来更新一下进度。上一期在房产万事屋下留言表示自己回去“准备”买成都的房子,这一期房子已经过户小一个月了。最后从成都的北2.5看到了东2.5,用北2.5普通板块+整体重装修的钱买了一个东2.5优质板块+简单改造的房子。最后还是为location付了不少的溢价,不过很喜欢家周围的配套,很方便、很chill。签合同之后猛猛出了几个政策,同小区同户型便宜的套二光速成交了好几套,现在贝壳上已经没有挂的便宜的了。不错,在成都过自己的小日子了。
Jameszhou890:一年后看
阿姆斯壮_ZYUp:我预估你买的杉板桥
小猎豹
小猎豹
2024.11.02
57:47 “雨白是个暴脾气”……“因为你不在上面”“看来要杠上了” 多杠杠 哈哈哈哈好玩
星星废话多
:
爱听多杠🙋
烫烫
烫烫
2024.11.01
32:10 啥播客请到住房保障部的领导做客聊房价?求指路
杨天楠:https://www.xiaoyuzhoufm.com/episode/66865ed60bc5d7cc70c92009 她之前是住建部政策研究室主任,现在在做教授
元一_fEss:同问?
4条回复
Hejs
Hejs
2024.11.02
58:29 看来要杠上了 笑死了 这求生欲😂
偷自行车的人3C:哈哈哈哈哈哈,已经开始攻击主播了
之前一直拖。 现在必须要去看房了
阿姆斯壮_ZYUp:忍着,要看市场回暖没,就看设计院有活不,图纸都没有画,说明没新房,地产商都不做业务了
恩乐:这不一样,等末端有动作了,市场已经走高了
3条回复
captainmiaoo
captainmiaoo
2024.11.02
47:08 保租房这块未来对房价的影响,可能会很大,这个供给量可不小,location也不错。
桂九:我就打算住保租房 1 万一个月 80 平 在世博板块,之前一直住公租房的,老婆跳槽了也就得搬了,看了一大圈,保租房有江景装修也好。
Chuanyu传语
Chuanyu传语
2024.11.01
哈哈哈 熊市有风险 产品力好没用 展示区预售的时候确实好 一到交付就开盲盒 能不能交都是赌注 天府灯塔“天府锦绣”交付直接拉垮
贩卖仲夏
贩卖仲夏
2024.11.02
1:06:47 一命二运三风水🤔🤭
期待老师们讲一下共有产权这种政策房,以后的买卖可能性,与商品房相比的市场价值。如果已经买了共产房,后续的置换思路。谢谢!
Jameszhou890
Jameszhou890
2024.11.04
最后的结论是错的,考虑地缘政治、微观就业率、人口趋势,房价应该还会持续下跌。底部应该是在租售比 3%。一年后再看。
慢小姐
慢小姐
2024.11.01
41:46 哈😂我也被他们的家吸引了,那些好看的窗户、花园,小楼房。。太好了,然后接着哭。。
雨白
:
哈哈哈哈是不是!不过完全不耽误哭🥹