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256🍷 欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目，我们关注投资，更关注怎样更好的生活，我是雨白。
又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列。过去一个月很多听友都来催更，让我们赶紧分享一下，现在的房地产市场该怎么看。这不，我就把大家喜爱的杨天楠老师和 Nick 老师请来了。
房地产筑底了吗？现在能上车了吗？各个城市出现了怎么样的分化？我的房子在市场上还有竞争力吗？是不是得趁这段时间赶紧出手？关于这些大家关心的真问题，本期节目都回答了。或者说，我们都给了你一套切实可行的分析和操作方法。
我相信，此时此刻一定有很多朋友在为房子的事情操心和焦虑。如果你觉得这期节目有启发，欢迎你分享给也在关注房子的亲人和朋友，相信会对 TA 们的决策有所帮助。
*本期所有内容仅为嘉宾个人观点，不作为投资建议。
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💼 本期嘉宾
Nick：技术派买房者，房产趋势小程序「趋势动物Pro」开发者
杨天楠：楼市专家、生活黑客，播客「听懂涨声」主理人。即刻：杨天楠
🔦 时间戳
03:54 房市分化的颗粒度更细了！如果我想了解自己手头房产的竞争力，我该看什么？怎么看？
07:15 如果把楼市比作股市，光看「城市指数」可能已经不够了，你还需要「老破小指数」「高租息指数」「核心区指数」
09:11 曾经大家最关心地段，现在，大家开始在意房子的「产品力」了：人车分流、工区营造、外立面材料提升，「中国人不缺房子，缺的是好房子」
11:39 卷疯了 🤯 光厅入户、得房率 120%、赠送落地飘窗，Nick 老师近期踩盘看过的「最猛户型」
13:47 房地产的产品力是一个周期 🔁 「每一次市场巨难卖的时候，就会出现颠覆性的好产品」
14:54 房子和红酒的共通点：不是越新越好，年份很重要，不同年份的房子质量有参差
15:34 上海新房 2021 年 VS. 2024年：离谱许愿池 VS.大理石上墙
17:00 2024 年上海人民恍然大悟「开发商原来是能做出好房子的」，不是能力问题，是意愿问题
18:55 两个新趋势：旅居房崛起，老城复兴
21:02 老城区为什么涨？住起来舒服，生活配套齐全；城市更新，硬件设施改造、社区功能增强；外地购房者比例上升，更在乎居住环境
23:52 「新城相当于成长股，老城相当于红利股」
26:35 房产市场存在「解套」概念吗？失去流动性的房子还有可能卖出去吗？
28:57 「或许我们需要接受一个现实，有些房子可能价格永远不会回到它的高点了」
30:16 现在是卖房子的好时机吗？现在未必是卖房的最好时机。但现在可能是把差房子置换成好房子的好时机
35:07 都知道应该把「坏鸡蛋」换成「好鸡蛋」，但如何判断好坏？「公众认为的好鸡蛋，大概率不是下一轮主线的好鸡蛋」
38:37 如何判断筑底企稳信号？一个方法：观察自己所在城市标杆小区的交易情况，如果哪天发现说它的低价盘被一扫而空，新增挂牌价格上涨，那这可能就是市场企稳复苏的清晰信号
42:37 「人有旅居的需求，但人没有在一个地方旅居的需求」。文旅虽然令人心动，但是买房一定要谨慎！
43:38 与其追求诗与远方的文旅盘，不如看看大城市的近郊低密盘
44:55 即使你没有很强的买房意愿，也可以关注下保障性住房
47:43 2026 年是上海房市值得观察的年份，2021 年购房的五年限售到期，你有可能买到比 2021 年低的价格（对不起 2021 年的购房者了🙏）
49:30 现在大家买房意愿这么低，什么信号出现会迅速扭转大家的观念？
52:06 现在不想买房完全ok，但是你可以每隔一个季度关注一下房地产有没有发生变化
55:14 「房地产只有两个阶段，第一个阶段就是狗也不买；第二个阶段是怎么也买不到。」
60:14 为什么各大城市都在做老城翻修？以上海与伦敦为例，当城市发展到一定阶段，城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线
63:13 再谈买房的「画饼」与「吃饼」：地铁、学校、写字楼……到底怎样才知道楼盘给我画的饼是真的能兑现的？
65:23 买房的「一命二运三风水」：择时有的时候大于一切，如果一个人 2021 年 6 月买房，不管买在哪，大概率现在不会很开心
68:51 一句话总结！对于一二线城市的朋友来说：
如果你已经有明确的购房需求，现在是可以持续看房的一个好时机了;
如果你打算置换，最好的置换策略是先卖后买，最好的置换时机是所有新政策出来的前两周；
对于你只是想投资，短时间内来看，没有看到大城市有很好的房地产投资机会的迹象。
71:31 如果你有买房的刚需，不妨正视自己的内心，选择你心仪的房子，毕竟最坏的时候已经过去了
祝大家都能住上自己心仪的好房子❤️
🏠 猜你想看
11:39 Nick 老师在成都看的那套卷出了 190 平效果的 143 户型房示意图（仅作为案例讨论，不作为推荐）
房产万事屋系列——
E142 2024，买房卖房更难了？变化很多，但你最需要关注的事实没变！
E113 买完房秒进维权群，今年的上海楼市有多魔幻？（附 2023 科学买房指南）
E107 超一线楼市不在乎任何人，但你得超在乎自己能承担多少代价｜认房不认贷 02
E106 房子，买还是不买，卖还是不卖，这都是问题｜认房不认贷 01
E91 对话羊迪：知无不言！那个从一线到二线的房产人，想告诉你的一切
E76 对话杨天楠：我真希望！我在买房前知道这些房地产常识E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账，更是情绪账
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🎺 创作团队
嘉宾 Nick 杨天楠｜主持 雨白｜后期 甜食 ｜制作 星星
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