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166欢迎来到听懂涨声，我是天楠
今天终于要讲地产了。
前两周碰到雨白，我说咱们啥时候还是得聊一期房产，现在市场好像已经见底了，从数据上来看，全国二手挂牌价格已经止跌3周了，上海已经止跌一个月了。这可能是21年楼市见顶之后的重大变化，怎么着也可以先聊一次。于是，我们拉上趋势动物的创始人 nick老师，他刚从西部采风回来，也可以多聊聊他的微观感受。
聊完之后，雨白有点生气，说你们这个录完也没说啥时候能涨啊？房地产啥时候能涨，的确我也不知道，因为咱们不也是头一回碰到这事儿吗？
好在这两天，我看了一期CF40的报告，里面统计了1970 年以来，15个国家的 22 次房地产危机，发现了一个基本的规律，就是房地产市场在危机后需要很长时间才能开始恢复，主跌浪发生在前3年，之后会企稳。而主要指标平均在 7 年之后才会开始回升，10年才可能有机会破新高。
这可能是一个漫长的季节，但好消息是最坏的时间可能已经过去了。
本期对话者：
雨白 | 知行小酒馆主播
nick：技术派买房者，全国楼市数据小程序「趋势选筹」主理人
杨天楠：「听懂涨声」主理人，长波家庭财务工作室创始人
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🎯时间轴：
03:54 房市分化的颗粒度更细了！如果我想了解自己手头房产的竞争力，我该看什么？怎么看？
07:15 如果把楼市比作股市，光看「城市指数」可能已经不够了，你还需要「老破小指数」「高租息指数」「核心区指数」
09:11 曾经大家最关心地段，现在，大家开始在意房子的「产品力」了：人车分流、工区营造、外立面材料提升，「中国人不缺房子，缺的是好房子」
11:39 卷疯了 🤯 光厅入户、得房率 120%、赠送落地飘窗，Nick 老师近期踩盘看过的「最猛户型」
13:47 房地产的产品力是一个周期 🔁 「每一次市场巨难卖的时候，就会出现颠覆性的好产品」
14:54 房子和红酒的共通点：不是越新越好，年份很重要，不同年份的房子质量有参差
15:34 上海新房 2021 年 VS. 2024年：离谱许愿池 VS.大理石上墙
17:00 2024 年上海人民恍然大悟「开发商原来是能做出好房子的」，不是能力问题，是意愿问题
18:55 两个新趋势：旅居房崛起，老城复兴
21:02 老城区为什么涨？住起来舒服，生活配套齐全；城市更新，硬件设施改造、社区功能增强；外地购房者比例上升，更在乎居住环境
23:52 「新城相当于成长股，老城相当于红利股」
26:35 房产市场存在「解套」概念吗？失去流动性的房子还有可能卖出去吗？
28:57 「或许我们需要接受一个现实，有些房子可能价格永远不会回到它的高点了」
30:16 现在是卖房子的好时机吗？现在未必是卖房的最好时机。但现在可能是把差房子置换成好房子的好时机
35:07 都知道应该把「坏鸡蛋」换成「好鸡蛋」，但如何判断好坏？「公众认为的好鸡蛋，大概率不是下一轮主线的好鸡蛋」
38:37 如何判断筑底企稳信号？一个方法：观察自己所在城市标杆小区的交易情况，如果哪天发现说它的低价盘被一扫而空，新增挂牌价格上涨，那这可能就是市场企稳复苏的清晰信号
42:37 「人有旅居的需求，但人没有在一个地方旅居的需求」。文旅虽然令人心动，但是买房一定要谨慎！
43:38 与其追求诗与远方的文旅盘，不如看看大城市的近郊低密盘
44:55 即使你没有很强的买房意愿，也可以关注下保障性住房
47:43 2026 年是上海房市值得观察的年份，2021 年购房的五年限售到期，你有可能买到比 2021 年低的价格（对不起 2021 年的购房者了🙏）
49:30 现在大家买房意愿这么低，什么信号出现会迅速扭转大家的观念？
52:06 现在不想买房完全ok，但是你可以每隔一个季度关注一下房地产有没有发生变化
55:14 「房地产只有两个阶段，第一个阶段就是狗也不买；第二个阶段是怎么也买不到。」
60:14 为什么各大城市都在做老城翻修？以上海与伦敦为例，当城市发展到一定阶段，城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线
63:13 再谈买房的「画饼」与「吃饼」：地铁、学校、写字楼……到底怎样才知道楼盘给我画的饼是真的能兑现的？
65:23 买房的「一命二运三风水」：择时有的时候大于一切，如果一个人 2021 年 6 月买房，不管买在哪，大概率现在不会很开心
68:51 一句话总结！对于一二线城市的朋友来说：
如果你已经有明确的购房需求，现在是可以持续看房的一个好时机了;
如果你打算置换，最好的置换策略是先卖后买，最好的置换时机是所有新政策出来的前两周；
对于你只是想投资，短时间内来看，没有看到大城市有很好的房地产投资机会的迹象。
71:31 如果你有买房的刚需，不妨正视自己的内心，选择你心仪的房子，毕竟最坏的时候已经过去了
本期宝藏图表：
看上去很像分水岭了呢！
同比跌幅——已经击穿2015年4月的历史最低点，但近期开始拐头。
环比跌幅——非常接近2014年9月的历史最大跌幅，且近期跌幅大幅收窄。
吃完第四个馒头（第四轮救市），好像开始饱了！↑↑
上海：我妈妈5周没有打我啦！（上海挂牌价止跌5周）↑↑
北京：挂牌价持续回升 ↑↑
许愿池：2021年某上海新盘的洗手间装修↑↑
2024年上海的新房洗手间装修（奢石桌面）↑↑
2021年前后的新房车库装修↑↑
高交付标准地库装修↑↑
惊人的得房率差别
郑州2021年179平米 和 2024年的132平米 新房 居然套内面积一样
1970年以来的22次房地产危机，平均走完要十年。
22次房地产危机的平均值：三年急跌，四年弧形底，三年复苏
你可以把楼市想象成一口铁锅，现在铁球刚刚从一侧的边缘滚到锅底区域，距离从另一侧翻出去还有很远的距离。
新房的销量已经超调了，但历史上欧猪五国的调整更深。
M1作为房价的同步指标依然在新低的位置，不容乐观。
最后，一定要提醒大家，房地产是个非常分化的市场，每个城市、每个板块和每个产品都不一样，决策一定要慎重。
指望买房赚大钱的时代，也许真的一去不复返了。
楼市是一个以刚需为基本盘，再加上一定的投机性需求的资产。
上海绝大多数需求是置换。但市场预期有变化，比如二房折价、三房溢价。
现在越来越接受低密度/洋房型的产品，对电梯房/高密度房子越来越厌恶。
「✅楼市」
房子是个特殊的市场，每年都在IPO，却没有退市的，是个不断扩容的市场。
历史成交价：可以参考，但要看的足够细。比如不同户型等。
光看城市指数已经不够了，还需要老破小指数、高租息指数、核心区指数等。
挂牌价的边际变化：40%~45%的房子在贝壳和链家挂牌，可持续看到挂牌价的变动。
「🏠产品力」
1）产品力
现在相对地段，开始更在意产品力。比如人车分流、工区营造、新的外立面等。
2）得房率
因为地越来越难卖，地方政府对开发商在得房率上给了一定优惠。比如上海得房率70%左右，很多二线城市得房率已达120%或以上。
3）产品力是个周期
房地产的产品力是5~7年一迭代，每一次市场巨难卖的时候，就会出现颠覆性的好产品。
产品最好的是牛市开始或熊市结束的那段时间。产品力最差的是牛市的巅峰，拿地的开发商为了不亏太多而降标。
「✅新趋势」
1）旅居成为刚需
现在大批老人退休潮，年轻人越来越多做自由职业或远程办公。
人有旅居的需求，但人没有在一个地方旅居的需求，更倾向于不停的换。
相对远方文旅盘，更倾向于近郊低密盘。
2）老城在复兴
① 新城相当于成长股，对新的产业、就业机会有更高的期待；老城相当于红利股，租息较高、生活舒服、更加宜居、最具烟火气。
② 政府资金投入：城市更新，硬件设施改造、社区功能增强。
③ 边际买家：外地购房者比例上升，更在乎居住环境。
边际增量决定市场风格，新的买家发生了变化。
「“解套”」
历史的几轮泡沫，00年的海南，11年的温州，17年的廊坊，至今没有超过当时的高点。
接受现实，有些房子的价格可能永远不会回到它的高点了。
「✅卖房」
现在未必是裸卖的最好时机，但可能是把差房子置换成好房子的好时机。
现在房地产在周期底部，变盘点随时会发生，卖飞的概率较大。
市场和政策之间有背离的时间段，但最后政策一定会发挥效果，只是时间不确定。
456：银行40%的贷款的底层资产，地方政府50%的财政收入来源，老百姓60%的资产负债表。
短期，政策和资金的加持可以让市场的流动性会好。但拉长来看，最重要的是大家对未来的收入预期要稳定。
「✅好鸡蛋」
趋势领先于舆论。
公众认为的好鸡蛋，大概率不是下一轮主线的好鸡蛋。
趋势背后是量价，量价背后是一票一票资金博弈的结果。
从筑底、企稳到真正的上涨，短则几个月，长则一年或更久，不用惶恐上车。
最好的策略是在右侧等待，看谁先走出趋势，能否理解或接受，再决定是否参与。
📶判断信号：观察所在城市的标杆小区（一两千户）的交易情况，比如挂牌量、挂牌价格。
如果发现低价盘被一扫而空，新增挂牌价比原来高，可能是市场企稳复苏的信号。
「保障性住房」
每个城市的策略不一样。
北京和上海，体系更完善而且选择多、运营相对成熟。
上海：保租房，空气房东，居住环境向一线商务公寓靠拢。
北京：配售型保障住房的崛起，可能带来新的供给，某种角度会改变市场的预期。
「2026年」
观察上海房市，因为2021 年购房的五年限售到期了，可能会集中卖出，普通人可能买到比21年更低的价格。
每次出现YYDS的幻想时，价格和供需发生变化，幻想过后的3~5年后，超量供应最终还是需要释放。
「✅买房意愿」
少量的人因为相信所以看见，大量的人因为看见所以相信。不要相信自己当下的感觉，相信长期的人性的特点。
可以相信此时此刻自己的感觉“不买”，但可以每隔一个季度稍微关注下，房地产市场有没有发生变化。
「✅两个阶段」
房地产只有两个阶段，第一个阶段就是狗也不买；第二个阶段是怎么也买不到。
关注异常值，前提是关注正常值，前期是持续的关注。
非常长的观测周期 + 相对较低的观测频次。
「老城翻修」
当城市发展到一定阶段，城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线。
但每个城市的城市更新差别很大。
「可信度加权」
比如轨交、学校、商业、产业和写字楼（权重低）。
一命二运三风水：买房的时机（择时） ＞ 选择哪个城市（城运） ＞ 选择哪个板块（选筹）。
「✅房地产市场」
1）止跌企稳
现在到了市场的底部，止跌的概率极大。
回稳只是时间问题。
回暖（大量城市普遍性的价格上涨），目前没有看到任何迹象。
2）一二线城市的朋友
如果有明确的购房需求，现在是持续看房的好时机，不用着急上车，但有合适的车就上，毕竟最坏的时候（主跌浪）已经结束了；
如果打算置换，最好的置换策略是先卖后买，最好的置换时机是所有新政策出来的前两周，因为流动性相对宽松，不用承担较大的折价；
如果只想投资，短时间内没有看到大城市有很好的投资机会的迹象。