一线城市租房避坑指南

听懂涨声

72分钟 ·13天前

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买房是投资租房是消费

一般来说房租是由一个城市的居民平均收入决定的

而房价是由这个城市情绪最乐观或者最悲观的人决定的

房租价格更能反映一个城市的经济和产业的整体面貌

在刚刚过去的两年，上海房租的价格差不多平均下降了15%-20%

那现在是租房抄底的时候吗？

如果我要和房东谈价，到底有哪些好策略？

如何用公开信息找到划算的捡漏房租？

如果你是一个房东，到底怎么判断租客是不是靠谱？

今天我请到了我的好朋友清风说新房的主理人：清风老师，和我们一起分享下租房攻略

古有神农尝百草今有清风以身试新房，他在租房这个领域有很深入的理解

同时，本期节目是我和姐妹台：大方谈钱的一次串台

大方谈钱是华夏基金出品的一档播客栏目

内容很专业、选题很轻松、上线十来期，就有2万左右的订阅了

对话嘉宾：清风

嘉宾主持：章衡惟惟惟

时间轴：

租房江湖风云录：在大城市租房，都要注意哪些门门道道？

00:54 2024年底的上海租房市场，有哪些新现象？

02:33 房龄新、近地铁、配套佳的房子，永远是租房市场里最受欢迎的

06:34 租别墅？！这是我能住得起的吗？

12:46 租房的时候家具坏了，谁的责任？

租房避坑指南：巧选房，妙砍价

14:08 来看看房东的视角：房东都是怎么选租客的？

19:05 喜欢做家居改造的朋友，可以多看看老房子

21:36 贝壳省心租，里面都有哪些看不见的坑？

25:58 从中介视角来看，负责租房业务的中介可能没有购房业务那么专业

29:49 新房和次新房，租起来有什么区别？

33:58 找空置率高的房子，可以省下不少钱

43:30 小红书租房，里面的水可能比你想得深

47:36 租房市场里，也有一些暗戳戳的商战

49:18 比起中介费高低，更应该关心的是，你的邻居是谁

51:29 有什么样特征的小区，是一定要警惕的？

55:12 都说不能租串串房，能不能给我讲讲，怎么判断串串房？

站在房地产市场的分水岭，我们究竟该买房还是该租房？

先来看看趋势动物总结的主要城市租息情况！

60:52 房地产市场不好，大家都在“卖房换租”？

62:42 只要不嫌麻烦，租房确实可以体验很多不一样的生活

64:04 什么叫“投住分离”？

67:06 子女教育，是买房人的刚需

69:17 房租整体下降，会倒逼房价下跌吗？

展开Show Notes

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2024.12.10

感觉这期节目在节奏把握上做得很好，每个话题之间的过渡很自然。既不会让某个话题讲得太冗长，也不会过于仓促。而且穿插了很多实际的案例，让那些比较枯燥的知识也变得很有意思。

sevene

2024.12.10

摘要
1. 本期节目针对一线城市租房市场展开，分析了当前的租房趋势，并分享了一些租房避坑指南。
2. 清风老师分享了三年租房的真实体验，并分析了目前租房市场的“洼地”和风险点。
3. 节目中还探讨了房东和租客之间的关系，并对租房平台的优劣势进行了对比。
4. 最后，主持人和嘉宾还分享了他们对租房市场未来趋势的看法。

主要内容
- 00:00-05:00: 节目开场，主持人天南介绍了本期节目的主题——一线城市租房，并介绍了嘉宾清风。
1. 天南首先介绍了房租和房价的关系，指出房租更能反映一个城市的经济和产业面貌。
2. 天南指出近两年上海的房价和房租都出现了下降，并引发了现在是否是租房的好时机的问题。
3. 嘉宾清风介绍了自己运营的公众号“清风说新房”，并分享了三年来不断换房的经历和原因。

- 05:01-10:00: 清风老师分享了三年租房的感受，并分析了当前的租房市场趋势。
1. 清风老师表示，目前上海的租房市场房租整体下降了约20%。
2. 清风老师还指出，租房市场中容易出现极端的案例，例如一些原本租金18000的小区，现在可能会出现13000、14000的成交价。
3. 清风老师以自身经历为例，说明了房东可能更倾向于签长租约，因为他们认为未来房租可能不会像现在这样高了。

- 10:01-15:00: 清风老师分享了租房“洼地”和如何寻找性价比高的房源。
1. 清风老师总结了三种租房“洼地”：房龄较新的房子、靠近商业配套和地铁的房子以及靠近产业区的房子。
2. 清风老师以自身经历为例，说明了靠近商业配套的房子可能存在租金过高、房东不还价等问题。
3. 清风老师建议，可以考虑一些房龄较老但配套设施完善的小区，以及一些距离地铁较远的优质房源。

- 15:01-20:00: 清风老师和天南老师分享了关于租房合同和房东的选择。
1. 清风老师认为，现在很多房东更倾向于签三年或四年租约，并给出优惠价格。
2. 天南老师分享了自身作为房东的经验，他表示，他会倾向于选择家庭租客，并且会进行面试。
3. 清风老师也分享了自己遇到的一个案例，证明了房东会对租客进行面试，并表示自己也曾遇到过将房子出租给“二房东”的经历。

- 20:01-25:00: 清风老师和天南老师讨论了关于租房平台的优劣势。
1. 清风老师认为，租房平台的“省心租”服务虽然方便，但存在服务质量参差不齐的问题，比如维修服务效率低下。
2. 天南老师也分享了自身经历，并认为租房平台更像是“二房东”，会收取额外的费用，并且难以解决实际问题。
3. 清风老师建议，租客可以尝试直接联系房东，避免中间商赚差价，并可以建立与小区业主群的联系，找到更合适的房源。

- 25:01-30:00: 清风老师和天南老师分享了关于租房市场中一些特殊情况。
1. 清风老师提到了“串串房”的概念，这类房源通常由开发商装修，但材料质量较差，租金也偏低。
2. 清风老师建议，在选择“串串房”时，要仔细考察房屋的装修质量，并询问房东装修时间。
3. 天南老师建议，在租房时要仔细阅读合同，明确房屋结构不能随意改动等条款。

- 30:01-35:00: 清风老师和天南老师分享了关于房东的租房心理和如何找到合适的房东。
1. 清风老师表示，房东最怕的是房屋的“空置率”，其次是租客的“不靠谱”，例如破坏房屋、从事非法活动等。
2. 天南老师也表示，房东更倾向于选择家庭租客，因为他们相对稳定，并且会更爱惜房屋。
3. 清风老师建议，租客可以尝试直接联系房东，避免中间商赚差价，并可以建立与小区业主群的联系，找到更合适的房源。

- 35:01-40:00: 清风老师和天南老师探讨了租房中的一些特殊情况。
1. 清风老师提到了“串串房”的概念，这类房源通常由开发商装修，但材料质量较差，租金也偏低。
2. 清风老师建议，在选择“串串房”时，要仔细考察房屋的装修质量，并询问房东装修时间。
3. 天南老师建议，在租房时要仔细阅读合同，明确房屋结构不能随意改动等条款。

- 40:01-45:00: 清风老师和天南老师分享了关于房东的租房心理和如何找到合适的房东。
1. 清风老师表示，房东最怕的是房屋的“空置率”，其次是租客的“不靠谱”，例如破坏房屋、从事非法活动等。
2. 天南老师也表示，房东更倾向于选择家庭租客，因为他们相对稳定，并且会更爱惜房屋。
3. 清风老师建议，租客可以尝试直接联系房东，避免中间商赚差价，并可以建立与小区业主群的联系，找到更合适的房源。

电包

2024.12.10

我自己也是房东，节目里讲的房东选租客的部分真的很有共鸣。不过有些地方我也有不同的看法，比如我觉得除了看经济实力，租客的生活习惯也很重要。不知道其他房东朋友们是不是也有同样的想法呢？

点想CV

2024.12.10

之前我在和房东谈价格的时候，用了一个小技巧，就是承诺长租并且提前支付部分房租，房东很爽快地就给我降了一些价格。这和节目里讲的一些谈价策略不谋而合呢，感觉这些方法真的很实用。

克拉克明天依旧灿烂

2024.12.09

房子租给了一家母女，也是伺候孩子上学，是稳定，但是可邋遢了，大家不要以一个标准去衡量

南屿_dF9q:对，家庭可能稳定，但邋遢程度很随机

Ass嘟嘟

2024.12.10

「✅上海 - 租房市场」 今年比去年房租跌了20%，很容易出现极端的价格案例。 1）持续坚挺 房龄新、紧靠商业配套和地铁、产业周围。 2）性价比高 原来非常好的小区或还不错的地段，现在房龄稍微老一点的房子。 3）租别墅 巨大的运营成本，大多数是陪娃的宝妈，适合不上班一族。 4）费用 用户要承担的大头是水电煤，其他物业费、房子维修等房子本身的费用大多是业主自己承担的。 界限相对模糊，提前约定好。  「✅选租客」 最好是租客是为了孩子读书的本地家庭租户，好处是相对稳定，风险是乱涂乱画。 家庭租户好于单身男女，又好过公司租赁，会存在风险。  「贝壳省心租」 价格基本低于小区的平均价格，但可能忽略了8%的服务费。 承担所有的维修，隔断了租客和房东的联系，但实际上他的权限有限。 房东：45天/年免租期，且收房东服务费，还要压他的房租。  「✅中介视角」 贝壳三大利润：二手房买卖（下降）、新房的买卖（巨量增长）、圣都装修、省心租（增速最快）。 省心租的年复合增长最近是200%，业务整体利润率5%， 相寓30天免租期，省心租45天免租期。但个人对外租房，出现空档的概率比30天略多。 中介，要承担一些成本和风险，会让水平相对较差的中介或新人去做，大概率做不好管家。因为水平高的去卖房了，佣金更多。  「✅新房 or 次新房」 新房：比较熟悉、新房的标准非常统一（精装修）。 如果是房东装修的，绝大多数能租出来的房子都是底限很低。 次新房：所有开发商的标准是统一的，且远比个人底限要高，整体体验好很多。 普通人装标在2000元/m²左右，但目前上海新房的开发商基本在3000~5000元/m²。 看房对老房子来说很重要，但对次新房来说没那么重要。因为在同一个时间的房龄，最终内容大差不差。次新房都有业主群（手拉手），可以沟通。  「✅还价」 了解房东的心态，少空置时间，尽快搞定。 按照真实的房租下降比例，比如20%还价。 参考过去一年整体成交水准是否持续往下，也要看这个房东的心态。 一个房子要么是两个月内租掉，要么是6~10个月也租不掉。 有瑕疵的房子（采光、面积段）容易空置。 租售比：要么是顶级稀缺的房子，要么是老破小，租售比很高。中间的次新房，租售比正常稳定在1.5左右。  「✅小红书租房」 在中低线城市，已经占到较高比例了。 1）更好沟通 有30%~40%的年轻人租房，是小红书直接对接客户。 2）格式模板 找中介要一份。 看重意向的小区，在附近的杂货铺或水果店的群里，直接发。 3）不留价格 发图片的是个中介的概率超过70%； 普通人也怕资料被其他中介偷走，吃差价； 也涉及到平台审核问题。  「✅关注」 1）邻居的层次 2）物业管理水平 3）周围环境  「✅避雷」 1）超大型小区 2）商住 3）容易做私房菜或会所的老的豪宅小区 4）动迁房 - 租房的租客占比达70%以上。 即真实住户占比低。观察本地牌照和外地牌照的比例。  「✅串串房」 装修看上去很新，但使用的是很廉价、不环保的材料，为了快速的租出去，涉及安全隐患。 二房东，为了快速装修出租，基本不会给任何空置期，用最快的时间出环境检测报告。不要太相信，问清楚具体装修时间。 如果看房时，中介提前把所有的窗户打开了，一定要关上闷15分钟，再闻是否有异味。 最好租装修了一年以上的房子，会安全很多。  「✅卖房换租」 分城市以及分人的诉求。 上海但凡有条件，至少保留一套自住房。因为上海永远会人口流入，跟住这个城市的总贝塔。 租房代表了这个城市的平均收入水平。买房体现了这个城市收入较高的一波人的乐观水平和对未来的预期。  「✅投住分离」 如果把房子作为投资品来看，此时此刻或再过若干年内，整体回报比较有限。 投住分离，就有机会住到比你实际能承担的房子更高的一些房子。  「✅终身租房」 看保障性住房的发展轨迹。 子女教育：落户和小孩学区，短时间内比较难解决。 单纯的上学并不难，难得是享受这里的优势学区资源。目前租房的优先级不能和买房平权。  「✅房租 & 房价」 跌的时候互相拽，涨的时候房租也很难太离谱。 房租的持续下降，一定会让房价下降。但是房租的下降是个周期问题，而不是趋势问题。 房价是个投资问题，房租是个消费问题，不大可能贷款租房。

Ass嘟嘟:一遍边听边记，一遍纯享✌️

AA想念圣岛的日落:整理得太棒了！感谢课代表！

共3条回复

小神仙大麦茶

2024.12.09

哈哈哈哈适合我这种遇到坏房东的人

杨天楠

:来，说出你的故事

小神仙大麦茶:广州刚毕业租的房子哈哈哈本地房东阿姨（听中介说阿姨身价两个亿的小目标）她自己管理我们那栋公寓一个月收我 400～500 的水电费（我一个人住白天上班没开空调～～）

共3条回复

名称被猫叼走了

2024.12.10

我想起我之前租房的时候，就是没有注意到房子是串串房，住进去之后才发现各种问题，那叫一个糟心。听了这期节目，真的很后悔没有早点听到这些知识。希望大家都能认真听听这个避坑指南，不要像我一样踩坑。

恰恰87

2024.12.11

我就买了这个服务，随叫随到的，你和链家还是要经常交流，他有他的感情客户

黄连队长阿欢

9天前

24:54 你们的租金都好高，我们都看三四千的房子，你们都看一万以上的房子。。。

无人机系荔枝来

10天前

46:59 会限流😂

哇咔咔兔子啊

8天前

08:30 我就想问哪个小区啊

stevenhyp:杨东的上海绿城

发生寻觅

2024.12.10

租房遇到了一位超级好的房东，真的是太幸运了！房东姐姐人特别和善，房子的价格也很合理，性价比超高。房子的位置很好，离我上班的地方很近，周围环境也很安静。房间干净整洁，家具家电齐全，而且房东还为我们配备了一些生活用品，让我们感受到了家的温暖。在租房期间，房东姐姐也非常关心我们的生活，有什么问题都能及时帮我们解决。退租的时候，我们把房间打扫得干干净净，房东姐姐还说不用扣我们的押金，真的是太感动了。这次租房体验让我明白了，一个好的房东真的可以让租房生活变得更加美好