E101.怎么形容今年的楼市呢？抽象且迷人

面基

75分钟 ·12天前

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🎤本期嘉宾：

Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人

⏯️本期简介：

常驻嘉宾nick返场，复盘一下2024年的楼市，在展望一下今年的。nick给了两个关键词：抽象和迷人。

以及更重要的，趋势动物pro小程序进行了全进升级和改版，新增了很多smart beta——风格指数、业态指数、上轮表现指数、更加细分的板块指数等等，欢迎大家体验。

给nick参与过的节目建了一个合集：「让买房更技术派一些」

⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。

🎯时间轴：

00:00 开场闲聊Ai

04:38 M1与楼市、股市的相关性

12:15 事后看，2023年认房不认贷政策是一个宝贵的窗口期

14:58 新旧世界，新旧叙事的转变与市场偏好

17:29 nick曾在2023年押注过楼市复苏

19:43 楼市高租息叙事与股市红利叙事很类似

22:48 当前房地产市场趋势：

土拍热→新房温→二手凉→法拍寒

27:52 房子就是要腾挪换代，让自己的自住房不过时

34:22 楼市与股市类比：房子会以失去流动性的形式完成退市

38:01 学区房价格趋势及人口变化的反直觉现象

39:19 房价有过30%以上回撤历史的城市

41:51 2025年楼市展望：抽象迷人的低共识房产

46:13 中国城市租金收益率分析

48:46 楼市小程序改版：引入风格指数与深度细分市场

56:27 归因、观点、叙事并不值钱！重要是事实、趋势

59:03 股市和楼市中的共识与反人性交易

1:02:02 聊投资：趋势交易策略及市场配置广度的重要性

📁本期内容相关资料：

10:58 历数过往几轮楼市刺激政策

22:48 处提及当前房地产市场趋势：土拍热→新房温→二手凉→法拍寒

04:38 处提及M1与楼市、股市的相关性

房价本质上是一种货币现象：

46:13 中国城市租金收益率分析

🎬后期制作、声音设计：Dong

📣 欢迎关注@老钱日日谈，如果播客没听够，可以来公众号找我玩，这边的更新频率会高一些。

也欢迎大家来🪐知识星球找我玩，这里是我自己学习的输入笔记，也是听友群。

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老钱日日谈

9天前

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对楼市感兴趣的朋友，欢迎大家搜索体验小程序：趋势动物pro

GOOD棒

2025.3.26

🏠终于讲楼市啦🥳
🈶️整理笔记、思维导图和逐字稿
需要可保存学习（复制到手机浏览器打开保存即可）
💖麻烦帮忙顶上去让更多有需要的人看到🥰
🔗：https://pan.quark.cn/s/68c7a5f7f2d8

笔记（部分）📒：
✨M1和M2之间的关系以及它们与股市或房市表现的关系是怎样的？
M1增速高的年份往往预示着股市和房市有较好的表现，就像办公楼前停车场车辆增多预示着资金将从银行体系流入社会，进而影响资产价值一样。在中国，M1上升通常会带动整个中国风险资产价格上涨，而在美国则表现为美股表现不佳。同时，M1减M2指标与楼市环比关系密切，是更为灵敏的领先指标，进一步证实了楼市、股市和货币现象之间的紧密联系。

✨最近楼市的动态如何，是否会有第五次下跌？
最近的楼市呈现了跌速放缓但仍未止跌的情况。预测还会有第五次下跌，这主要是基于当前的利率环境和货币流动性还有很大的空间，并且从货币周期上看还未启动新的上升周期。

✨目前市场对于负债和加杠杆的态度如何？
虽然政府鼓励负债和加杠杆，但大多数人出于对风险的谨慎，开始追求债务最小化，热议提前还贷。利率下降并未带来购房潮，反而引发了购房者对低风险资产的过度追求，而非高成长资产。

✨当前楼市是否存在一种新的叙事逻辑？
确实存在一种新的叙事逻辑，即高成长不再是主流购房偏好，市场正逐渐接受并偏好低风险、高租息的投资标的。这打破了过去以高成长为核心的旧世界叙事，市场正在走向一个新世界，表现为对低风险资产的偏好增强，同时许多历史经验在当前环境下不再适用。

✨如何看待当前楼市中的右侧交易现象？
当前楼市确实越来越多地出现了右侧交易的现象，即在趋势确认反转后才进行投资操作。例如，在2023年8月份后，许多投资决策开始转向与市场趋势一致，即使在左侧逆势投资也可能面临损失，因此谨慎对待并做好风险控制至关重要。

✨对于未来房地产市场发展趋势的看法是什么？
未来政府可能会重新定义一种新的资产类型，即“天资产”，区别于传统住宅，并可能发展成为一种新业态。政府会通过包装新赛道来吸引购买力，控制供需关系和价格走势，维持这种新型资产类型的稳定发展。同时，新产品形态迭代迅速，购房者需要及时更新资产，选择有成长性和更好居住体验的新产品，以适应未来的货币周期和市场趋势。

✨学区房的价格表现如何？
部分城市的学区房价格表现坚挺，如北京西城的部分学区房最近又有上涨趋势，尽管人口出生率下降，但学区房仍有量价齐升的现象，具体原因尚不明确。

✨对于2025年楼市展望，有哪些抽象且迷人的资产类别值得关注？
抽象迷人主要形容低资产类别，比如成都的老破小，因其低共识性和强趋势性而引人关注。此外，写字楼这类资产也展现出独特价值，尽管趋势不强，但其租金收益高，居住体验好于传统住宅，且物业费虽高，但依然具备较高的性价比。

✨高租息这一资产类别是否值得关注，以及其内部有哪些分类？
谨慎看好高租息类资产在未来可能走出趋势，但目前还未形成明显趋势。从高租息逻辑推导，会发现一个与传统审美偏好不同的新世界，这个新世界是非常关注的投资赛道。具体到高租息内部的分类，可以从最低到最高的城市来分析租金水平，例如厦门作为最低的城市，其租金利率超过银行基准存款利率（1.1%），且厦门过去领涨但现在下跌后仍有1.3%的租金水平。

✨如何利用城市更新维度分析房地产市场趋势？
在城市更新维度上，可以分析老城区、老城更新区、一代新区、二代新区等不同城市更新阶段对房地产市场的影响，通过观察城市更新进程中的业态偏好、拆迁建设进度、政策导向等因素，从而判断不同资产类型的趋势强度。此外，还关注了县城板块的发展潜力，以及农民自建房流动性增强带来的新型资产类型。

✨对于普通投资者来说，在股市和房市中，什么时期是较好的参与阶段？
对于股市红利赛道，可能当前正处于中期阶段；而在楼市高租息赛道上，相较于股市，滞后一些，但仍能提供较大且未被充分交易的机会。

✨如何判断一个资产类别的赔率是否足够高以进行趋势交易？在A股环境中，为何赔率可以足够高，即使胜率较低？
通过历史回测和实证分析，计算不同品种的胜率和盈亏比，找到能实现正期望收益的模型。同时，主线行情的发生频率和持续时间也很重要，以及回撤周期要短，以确保整体交易策略的有效性。A股市场风格轮动快速，每两三个月会出现一波主线行情，这些行情的爆发性和持续性提供了较高的赔率。不过，这并不代表所有主线都能走出类似费的行情，而是需要捕捉到主线的发生与切换。

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鑫鑫淼淼派大辛:哥，又看到你了，请问您用的是哪个语音转化软件

老钱日日谈

2025.3.26

在录播客马拉松，有点累，先不回复评论了

DVVV:半年太久了，一季度来一次就更好了🤩

eva_WIJ4

2025.3.27

每次听完关于房产的节目，都会去搜索研究一遍北京的房子。然后被北京新房的垃圾位置打击到。感觉第四代住房就算产品力提升，在北京也能难取代上一代产品啊，没一个真正意义上的好位置

hey777777:感觉深圳也一样，在核心区，基本没有新盘，要么就是纯豪宅，不是一般人能够够得上的

恩乐:位置，位置，位置

共5条回复

小羊辣辣nana

2025.3.26

哇喔，nick来了呀！开心开心😁

Ass嘟嘟

2025.3.26

「✅M1与楼市、股市的相关性」 1）M1 MI新增存款、非银，个人活期账户、非银支付机构付给商家的钱 - 商家活期。 新旧口径波动差不多，波动率更低。货币和楼市的相关性没有被破坏。 每年1月份都是异常值。 2）M1减M2指标 M2（办公楼）、M1（办公楼前的停车场），只要从办公楼进出，都要到停车场。 在中国，银行占主导。一旦钱从银行出来，到停车场进入社会，接收方是股市或房市。M1上涨，股市上涨。银行是因，资产是果。 再美国，美股占主导，M1高增速，美股反而表现不好。美股是因，货币是果。 3）货币现象 楼市、股市是货币现象。 M1跟楼市同比高度相关，股市滞后6~8个月。 M1减M2指标，跟楼市环比高度相关。 4）跟踪刺激政策之后三个月的房价指数变化 924后新的楼市刺激政策：二套房首付比例降到15%，同时降低存量房贷利率。 过往三轮（2024年5月、2023年8月、2022年9月）刺激都没能让房价止跌。这一轮只是降低了下跌幅度，但没有让趋势发生扭转。 2023年8月“认房不认贷”之后，真正的斜率加速。  「✅新旧转变」 旧叙事被打破。利率一降再降，政府鼓励负债、鼓励加杠杆。但大部分人都在追求债务最小化。 现在新的叙事“只要能打败利率就好了”。逐渐确认，高成长不是新主线。新势力离谱但真实。 去年极端波动，太多闻所未闻的经济学指标完全超出预期。大量经济学指标是处于历史极值区间。现在游走在过去20年最大标准差的历史区间。 左侧交易最大的保护是不要把筹码all in，可以做试探、试仓，但是千万不能在左侧把自己的筹码全推出去。  「✅高租息」 2024年的楼市负贝塔，内部演绎的是对过去高成长低租息资产的杀估值。 2024年，沪深300涨16%，楼市全国大盘跌10%、高租息如乌鲁木齐跌了3%。 高租息普遍有超额，印象中落后的、边疆的、边缘的、低共识的城市租息很高。 高租息资产，大部分来自于分母端的足够便宜，局部有一些外来人口的流入。增值来自于真实的需求。  「✅当前房地产市场趋势」 土拍热（天使轮）→新房温（一级）→二手凉（二级）→法拍寒（三级）→不良资产冻（四级） 1）溢价率 取决于起拍价、最高的现价。 原来限价、起拍价高、市场热度大，溢价率锁定在10%左右。 现在解除限价，政府降低了起拍价，溢价率人为做高。 土拍：全国所有土地的平均溢价率指数超过了21年。 2）好产品 政府考虑卖最好的地块，叠加住建部提出“好房子”，一系列新产品规范开始松动，现在第一批新规产品已经面世，产品力提升，新房市场“温”。 “天资产”可能是未来一段时间政府和开放商的主流叙事，包装一个新赛道，再稀释所有过去的资产。  「✅置换」 不争的事实：如果每一轮不折腾自己资产，就会被新的主线甩掉。 房子要每隔几年置换到新产品形态上，每次选择（时机）非常重要。 以现在的周期和趋势，如果接下来价格指数启动、趋势走到右侧，购买者既享受了低利率，又享受了好产品，又享受了货币的宽松周期，顺势而上。 对比老产品的天花板和新产品的价格，获得相同的套内面积，总价几乎不变。 新的货币周期启动需要新的主线引领，新的好房子赛道作为天资产引领下一轮的主线，是高度关注的叙事。 真正的货币周期启动不存在局部行情。 当下这个时机不适合纯卖，很适合置换。如果不置换，也能吃到涨幅，只是说没有参与到新的主线而已。 天资产：主流赛道，做成长。 地资产：现金流赛道，有深度价值。年租息大概率在股市里跑赢企业平均贷款利率、在房市里跑赢房贷利率。  「✅退市」 类比股市，每个房源都是一只股票，每个房东都是大股东，你可以支配它的自由现金流。但最大的特点是没有退市制度，会以失去流动性的形式完成退市。 只截取每一个城市的所有楼盘的平均价格，过去这三年熊市几乎没跌。新的好房子不断进来，单价不断提升，同时贡献成交量。成交中枢不断抬高。 如果没有跟上新的主线，在价格上越来越弱势（成交周期变长、折旧率变大、溢价空间急剧增加）。 折扣率：去年9~10月是最大的，上海13%。现在是9%。今年以来流动性大幅增加。 从指标上观察，学区标签的房子最近量价齐放，尤其是华北和西部。  「✅2025年楼市展望」 天资产：共识，很迷人但不抽象。 地资产：抽象且迷人。不常见、低共识。 抽象就是低共识，迷人就是强趋势。 抽象跟迷人同样重要，低共识肯定是抽象的，但是迷人东西是少数的。 高共识是今天能大卖，明天就死。 所有微小的前沿的强势都会引发成一个巨大的主线，如果不参与这个主线，损失很大。 （上海）现在写字楼跌到旁边住宅的3~5折，物业费贵。深度价值的低资产。

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Ass嘟嘟:「✅中国城市租金收益率」 存款利率：1年期1.1%。 全国最低：厦门1.3%。 北上广深1.6%~1.7%。 二线城市（杭州）1.8%。 华南（东莞）1.8%。 一线老破小2%。 华北2.0%~2.5%。 西部（成都）2.2%、老破小3%。 三四线2.5%。 长沙2.9%。 商住公寓全国平均3.4%。 文旅3.5%。  「✅楼市小程序改版」 打破四级结构（城市/行政区/板块/小区），新起单页面通用型架构。 现在所有高于底层资产的品种，全部是由底层资产的聚合穿透形成的。观察主题和风格指数。 加入风格指数、深度细分市场。更清楚的看到当下资金在偏好哪些业态。 富人区：单价和总价都超过这个城市均价50%以上。高单价&高总价。 城市分级：一线、二线、三线、四线、县级市、文旅城市。 农民自建房的流动性最近越来越大。  「✅归因」 归因很廉价，花更多时间关注趋势、事实本身，关注前沿的资产趋势。 参与归因的巨大趋势，从不知道→知道，从不了解→了解，你会收获新知。归因滞后于趋势。  「✅投资」 做趋势跟踪广度大于深度（对基本面的理解和归因）。 触角足够大，对那些足够离谱抽象的东西保持敬畏。未来都有可能，先不到带任何预设。让所有事情自然发生，你只是观察和感受。 趋势交易 - 指导理论：低胜率 ×高赔率。 凯利公式：历史开仓平仓的平均的胜率和盈亏比的分析。胜率和盈亏比能提供正收益、主线发生的频率要足够频繁（能抓住）、回撤周期要短。 过去不代表未来，这个世界是不平坦的，未来一定是在一些超常规的领域出现极端趋势。

straybirdya

2025.3.26

“人是越救越麻的。”同意！

straybirdya:救太多形成集体医源性损伤。

小羊辣辣nana

2025.3.26

1:14:19 这可有爱了吧！😍😍😍😍就算每期都是nick，那又怎样呢！欢迎nick来宜宾踩盘，宜宾人欢迎您!听完你们之前有一期聊房地产，当时提到了宜宾，受启发，三个月之后买了一个房，当时参考了当时你在节目中的小建议。后面小小赚了一点点。😀😀宜宾虽小，但生活起来超级安逸！

安行_jIIK

8天前

29:07 18年卖掉了一套快20年的老房子200万，打新买了一套，22年初卖掉了打新那套300万（换区生活确实住不到了），又打新了一套340万，刚交付。新的这套反正倒挂已经没有了，320大概能出。但回过头看看，要是没折腾这两次，最初那套房现在只能卖120。😂

betterTetter:你好厉害，我房子都买在高点了……站岗唉😮‍💨

纽约人在铁岭

10天前

15:58 哪有什么新世界旧世界，一直就是同一个世界，无非是金融史读少了、读窄了、读得不够久远或者不相信历史的地心引力，另外就是犯了强相关即因果的错误

GOOD棒

2025.3.26

来啦来啦🛋🛋🛋✧٩(ˊωˋ*)و✧

GOOD棒:📒笔记做好啦🤓 https://pan.quark.cn/s/68c7a5f7f2d8

GOOD棒:🈶️逐字稿笔记等我做好后再分享🍻 https://pan.baidu.com/s/17GDSl8gg8D3L8maslrAKmw?pwd=5uby

共6条回复

爱吃牛油果的花栗鼠

2025.3.26

小程序改了很多，细分超级多，大力👍

聂聪Nick:感谢

小镇人:小程序啥名啊？

共6条回复

卡姐ca

10天前

我去年6月低点卖掉西城月坛的老破小学区房，然后卖亏了，后面我的同户型又涨了70-80万，只能说自己没那个命呀，也坦然接受了。另外，作为一个把孩子生在高峰期的妈妈，我已经做好了未来孩子上不了好高中，以及考不上985/211的心理准备，只要孩子身心健康就好。作为家长，做到自己能力范围内能做的，其他的就顺其自然吧。

老钱日日谈

:挺好，调节预期，这是最容易幸福的手段