41903
283大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这期节目是和知行小酒馆、面基的三方串台，我们坐在一起讨论了最近大家应该都非常关心的话题——房地产。我试图从宏观角度出发，构建了一套逻辑框架来讨论国家究竟是要救房地产还是房价，并由此推导出未来可能的几种场景，以及在每一种场景下，想买房和想卖房的朋友分别应该怎么做。
必须说的是，我这套框架仅建立在我自己的知识储备和过往经验之上，并不能保证准确，更无法预测未来。在和老钱的对谈中我也发现，每一个人对于房地产市场的理解，很大程度取决于你进入这个市场时所处的周期。因此，我更希望给大家提供的是一种思路，而不是结论。
另外，两年前的这个月我曾经写过一篇文章讲恒大。如果想对知道房地产行业对经济影响有多大的朋友，欢迎移步阅读：恒大的问题不仅仅是恒大的问题
欢迎大家给我写邮件互动，邮箱地址是qizhulouyanbinke@gmail.com。
以下是由小酒馆和老钱联袂贡献的时间轴，我是吃白食的那个：
03:48 不同年龄层对房子的思考
06:22 现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端
06:59 本轮救的是房地产还是救房价？这个思考角度对我们普通购房者意味着什么？
11:05 金融与房地产：银根连着地根
16:52 来自上一轮房地产牛市的（痛苦的）记忆
18:51 关于中国劳动力成本，大卫翁带来的海外视角观察
21:48 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术
23:13 本轮宽松周期和 2015 年那轮有什么不同？
27:45 老钱(90 后)和大卫翁(85 后)介入地产周期的时间和经历不同，导致了想法上的巨大差异
32:46 我们预测房地产的三种走向：① 乐观情景 ② 中性情景 ③ 悲观情景，以及三种情况发生的概率有多大？
36:59 最近观察到的一些现象：挂牌量增多，抛压很大，成交边际趋弱
39:38 本轮购房动力不足背后，大家的顾虑是什么？
43:39 希望本轮房地产能稳住，也希望房价上涨别透支
47:08 越南房地产市场越来越像中国了？
49:26 日本的作业没法抄，中国房地产市场遇到的困难没有先例
51:08 如果未来房地产市场要硬着陆，那保交楼这件事能得到解决吗？
57:35 针对三种不同的未来预期，我们买房者分别应该采取什么样的行动？
58:53 老钱的重点观察对象：刚需房的共识是否会在这一轮破灭
61:12 老百姓对房产的刚需未来会如何解决：刚需房、保障房还是租房？
66:35 什么时候应该尽快上车？在最悲观的未来预期发生的时候
68:12 给买房者的实用建议：月还款额不超过税前工资的 30%；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期
72:42 卖房者看这里：针对三种不同的未来预期，卖房者又该采取什么样的行动？
74:50 总算打起来了！超一线限购是否会放开，大卫翁和老钱打了个赌！你支持哪一边？
81:07 二三线和更低线城市，这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方？
83:21 无论一线城市还是三线城市，一定要重视房产所在的物业服务水平
84:15 三线及以下购房观点参考：① 买房取决于是否有使用需求；② 尽量一步到位；③ 挑选有稀缺性有亮点的房子
85:32 总结 & 彩蛋🎉
欢迎听众加入我的知识星球，我正在好好运营那一片后花园~
节目后期制作：Immersion
节目单集封面：网图
1）乐观，房地产软着陆、房价保持平稳，20%概率；
2）悲观，房价出现大幅上涨，问题后移，20%概率；
3）基准，房地产行业出现一定程度的风险，对中国经济造成压力，个人把握好未来上杠杆的幅度。房价不会大幅上涨。
“硬着陆”：机构直接破产、经济出现GDP衰退；
“软着陆”：相对平稳，付出一些局部代价。
「买房」
悲观场景下，快速上车；其他场景下，慢慢挑选，不要急于上车。
建议：月还款额不超过税前工资的 30%，再考虑上车；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期，给自己留余量。
三线及以下：① 买房取决于是否有使用需求；② 尽量一步到位；③ 挑选有稀缺性有亮点的房子。使用价值拉满，金融价值放低预期。
「卖房」
悲观预期下，hold住等这轮涨完再卖；其他场景下，快速下车。
「要知道结论从哪里得出」
从宏观角度，自上而下看，房地产本身是中国的一个经济命脉，关心出台的政策是为什么？对个人有什么影响？最后得出结论是什么？
「救房地产」
房地产行业占GDP比重17%，加上上下游产业链占GDP超25%。本轮政策是全国范围内的自上而下，而不是局部地区。为了救房地产，避免出现涨价去库存的情况。
「银行」
（1）中国金融资产结构中，房地产有大量的中长期贷款。2017年中国有40%社融投向房地产，且现在还未到期；
（2）大量房产作为抵押物，换取新的贷款。以间接融资为核心金融命脉，一旦房地产贷款受损，影响其他方面贷款/风险事件的发生，勾连了全国经济运营。
「居民部分宏观杠杆率」
房子是吉芬商品，上一轮涨价去库存。
从2018年开始稳杠杆/去杠杆；2020年卓有成效，小涨一波；2020年Q3居民部门杠杆率一直稳到2023年Q2。
在居民部门宏观杠杆率达到超62%、城市化率超60%的背景下，还会涨吗？
「劳动力成本」
中国劳动力成本上升接近国际水平，背后是住房成本、日常开销成本上涨。
中国要做产业转型升级，摆脱劳动力红利；但直到今天，成本优势依然很重要，而房价很大程度上威胁了我国经济竞争力的红线。
「宽松周期」
「上轮2015年」
背景：1）政策刺激（认贷不认房、还清贷款算首套）；2）16~17年调控后，涨价开始向二三线城市扩散，二三线政策“棚改货币化”；3）叠加15年股票牛市&双创浪潮。
「本轮2017年至今」
背景：从17年“房住不炒”→现在“认房不认贷”，鼓励置换。
购房动力不足：本轮购房主力85后~90后（够上政策意义上的上车资格）、逐批退休的60后（支援孩子）。刚需的人，对未来收入预期降低，资金不足、不愿贷太多资金。
已出台政策：1）在启动二手房交易/活跃房市上相对克制；2）在救房地产企业上动作非常多。
后续采取：保交楼、大量启动保障房、房地产企业相对国有化。
保交楼：一二线城市：国企接盘；三四线城市：凭主观意愿去接，除非变成任务。存在的问题：欠债、账务不清、房屋质量等。
「投资理财收益下降」
现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端
「支撑上涨」
07年股市牛市：微观上是资金不断流入→涨了→不断开户→推起热量牛市。宏观上是中国在1998~2005年积累了很多（居民/企业）财富，需要通过资本市场体现出来。
2016~2019房地产：在2016年之前居民财富快速积累上涨，到一个时间点体现在中国人最看重的资产上（房地产）。
2017~2022年房住不炒框架下，2019~2021年流行趋势“居民存款搬家”，居民存款借公募基金流入股市。不要相信A股，相信周期。
《估值原理》周路华：真正决定大家是玩篮球赛、棒球赛、足球赛的是社会环境，经济参与者的共识。资产估值只是人们共识的表现，社会环境决定了我们在玩哪个游戏。
「房地产市场」
中国特殊的土地所有制以及房子产生的方式。
越南：与中国土地所有制类似，城镇化率40%，GDP增速6%~7%，人均可支配收入每月2000，房贷利率10%存款利率6.5%。胡志明市房产均价6000~10000美元之间，购房意愿充足，杠杆率2成首付。——7、8年前的中国。
日本：日本的泡沫是商业地产泡沫，是由企业持有为主的泡沫，与中国不同。
「限购」
大卫翁：一线城市在某个时间点会放开，同时配套工程来平衡，如：房地产税、政策、保障房。一二线城市概念模糊化，近十年“一定要在一线城市生活”的共识被打破。
老钱：一线城市本身就是虹吸大量资源的，一旦放开会虹吸更多二三线城市的抛压，往一线城市挤。