怎么样让地更好卖？怎么样让拿地的企业更愿意花钱？怎么样让购房者更愿意去买这块地上建出来的房子？ 房企是怎样不花一分钱，就完成换仓和套现的？ 只要能让购房者最后买单，在这个链条上的各个上游环节，都可以成功解套。 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

今天说几个观察指标，供大家参考。（想直接听观察指标和方法论的朋友可拉到2:39和 06:08 开始听。） 01:31 「住户中长期贷款」主要指房贷 01:40 11月贷款买房的人创下半年以来的新高 02:00 政策出台后，提前还款的人变少了 02:39 一个观察指标：看银行给房企注入的流动性 02:58 房企的「三道红线」，银行的「两道红线」和「供地两集中」 03:37 银行目前对地产的预期 03:52 银行给地产公司放贷的逻辑变了 05:30 在房地产传导机制中，银行的预期早于居民预期 06:08 一个观察指标：看阳光家缘的销控表 10:07 珠江新城的网红盘「凯旋新世界」尾盘捂了十几年，为啥选在现在抛售？ 「延伸资料」 正常楼盘的销控表： [图片] 黄埔区时代天韵的销控表： [图片] 时代天韵业主留言： [图片] [图片] 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

内容分两部分，前面主要讲全国这一波政策的逻辑和影响，后面分析普通人卖房和购房的逻辑和策略。想看市场情况和交易建议的直接拉到8:10开始听。 01:25 没想到竟然重启“货币化安置”！ 01:38 货币化安置是上一轮全国房价起飞的起点 02:44 这一轮“发钱”有啥不同？钱从哪儿来？ 08:10 判断房价趋势的一个参考指标 08:20 目前房价格局最大的影响因素 08:30 房屋的定价权是怎么发生转移的？ 11:10 边际定价带来的房价波动 12:36 一线城市在房价快速上涨期成交量很小 14:25 广州二手业主惨遭“破发” 16:56 我对于后续房价走势的时间节点判断 「延伸资料」 政策轰了24天之后，房价还会继续跌吗？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

「时间轴」 00:40 开发商扬言国庆之后要涨价？ 01:26 到访的人太多，销售竟然都不接待了 02:28 买房给你返现49万是个什么套路？ 05:40 假期的新盘都在打“街霸” 06:32 这一波热度能持续多久？接下来会不会涨价 06:54 判断后市可以重点观察的3个指标 「延伸资料」 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

此刻是9月29日晚上10点半。 今天晚上剪辑这条音频的过程中，央行、四大行陆续出了新政，落实此前国新办发布会上说的内容。 9点半，央行发声。10点半，四大行表态。 当决策层决心要止跌回稳时，时间都不是事儿，多晚都可以第一时间出新政。 上海松限的各种政策，也跟着这些货币政策一起刷刷刷的kuang kuang出。 11月1日起，各位的二手房贷款利率可以去跟银行重新协商调整了，之前高位贷款的朋友一年可以省不少钱了，而且也不分首套二套了，统统都要调到新房利率附近。 接着四大行表态，10月12号会出具体实施细则。 跟我这条播客里预测的一样，存量房贷款利率调整的时间，在国庆假期后。 下个月LPR也是妥妥会降的了，这水放得有没有效果，过段时间看数据就知道了。 其中的具体分析，欢迎收听本期内容。 「延伸资料」 「延伸阅读」 政策转向？房地产接下来的几个预测 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

这是一条写于2023年6月的内容，一年多前的情况，放到现在来看依然适用，依然有参考意义。 过去那些年，经济上行期，很多人大胆上杠杆，是因为每个人都在争分夺秒抢经济增量，想多分一些不断做大的经济蛋糕，搏一搏，单车变摩托； 现在到了下行期，去杠杆是为了保存量，在紧缩的日子里，还有现金好过冬。 怼怼我个人是非常赞同量入为出的。 我也非常不建议要买房的朋友们，在此时此刻，不顾实际情况盲目上杠杆。 如果这时候，有任何人还在鼓动你加杠杆，可以无脑拉黑了。真的。 对于所有要买房的朋友，我的建议都是，尽量降杠杆，把买房和置换控制在一个合理可负担的范围就好。 在能力范围内，多给点首付，少贷点款，也未尝不可。 不要踮脚，不要踮脚，不要踮脚。 「延伸资料」 「延伸阅读」 现在居民杠杆率这么高了？谁还在买房？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

这一期，我邀请了我的搭档橘姐来一起录制。 橘姐是公众号《地产知识橘》的主理人，在地产行业待了十几年了，亲历了好几轮楼市周期，见证了行业的兴衰起伏。 现在谁还在买房呢？特别是保障房之后在全国大面积铺开的话…… 我们探讨了保障房对市场的冲击，特别是在一线城市，该不该在配售型保障房大面积上市前，抛掉手里地段还不错的“老破小”？ 配售型保障房有可能以周边新建商品房市价的5-6折出售，感兴趣的普通人能申购吗？申购需要满足哪些条件？ 如果想考虑入手这类型的保障房，有什么优劣势？需要注意哪些后续有可能出现的坑？ 跟商品房相比，买配售型保障房的经济账要怎么算？ 从经济适用房、共有产权房到配售型保障房，对一个城市低收入人群和高学历人才的住房保障一直在更新迭代，选择入局的人最后是吃到了红利，还是成为了那个代价呢？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

无论是市场还是房企销售数据，6月都算今年以来房地产行情最好的一个月了。 从克而瑞重点跟踪的30个城市的数据来看，6月跟一季度的月均数据相比，涨幅大概在三成以上。 再从百强房企的销售数据看，6月的销售额环比涨了26%+，比之前明显好转。 当然，最大的赢家还是4个一线城市，加起来新房成交环比涨了17%。 北京6月底才出具体政策，距离现在没几天，数据上还不太能看出来新政的影响。 其他三个城市，上海、广州、深圳都是5月底出的政策，现在回过来看，每一家的情况都很有意思，差异非常大。 其中，广州和上海的行情，竟然完全反过来了… 「时间轴」 02:18 上海楼市出现了触底的迹象 02:30 这7年来的房价走势及规律 03:22 上海房价重回中位线，很可能是新一轮周期的起点 04:05 上海的成交集中在300万以下的刚需房 05:12 广州成交量上涨最快的反而是改善房 05:29 为什么上海是刚需在出手，广州是改善在买房？ 06:44 广州人买房有意思的一个细节 07:18 深圳人为什么喜欢高评高贷？ 08:00 深圳正在以价换量，抢跑套现 10:13 6月成交大涨是各种buff叠满的结果 10:28 房企冲财报业绩，通常是淘笋的时机 11:00 观望的购房者陆续出手 11:48 楼市政策的“塔西陀效应” 「延伸资料」 延伸阅读： 广州、上海的楼市，完全反过来了 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

能级特别低的五六七线城市，楼市现在不是到没到底的问题，是冰冻，是失去流动性完全动弹不得的问题。 但一线城市比如广州，现在还在一个不断筑底和磨底的过程中，这个时候怎么去选板块还是比较重要的。 所以，在现在的市场行情下，需要去判断接下来哪里比较容易砸盘，哪里的价格后面比较容易发生踩踏。 参考要素：这个片区的新房价格体系，二手的挂牌量和成交活跃度，一二手倒挂的价差有多大，新房的供应周期和去化周期，往大了说还有产业人口这种宏观指标。 这篇主要从供应的角度，去分析一个片区的价格发生踩踏的可能性。 「延伸资料」 广州的供地是怎么影响买房的？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

28号傍晚，跟随上海的步伐，广州和深圳先后亮出了救市的底牌—— 首付齐刷刷都降了： 上海和深圳比较保守，首套房降到20%，二套30%，而广州的首套房降到了15%，二套房降到25%，直接与全国最低首付比例拉平。 房贷利率也降了： 拿首套来说，上海和深圳的房贷利率从3.85%下调到了3.5%，而广州降到3.4%，再次和全国平均水平对齐。四大一线城市之间，出现了明显的梯队。 限购政策也有了松动： 上海社保的门槛从5年降到了3年，对于外地户籍、人才、单身、婚否、多孩家庭等，林林总总，给了各种买房的口子，广州门槛从2年降到了6个月，首套房认定从市内放宽到区内…… 总之，常规的放松政策，统统拿出来了。 而所有的救市政策中，这个大招被严重低估了。 这个举措，有可能预示着新一轮“棚改2.0”的开端。 【延伸资料】 [图片] 当年，棚改项目建设由实物安置转向货币化安置，具体的路径是： 央行创立了一个前所未有的补充贷款再融资工具PSL，给政策性银行注入贷款，再由政策性银行借钱给地方政府，以便其给棚改区居民发钱，一方面拿走他们现有的住房，另一方面增加他们的购买力。 居民拿了钱，涌向市场上过剩的新盘，地方政府卖地有钱后还给银行，开发商买地后盖房回款。 如今，回收旧屋，制造需求的任务，从政府转交给了广大企业。 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

广州豪宅，进入维权元年。 开盘两三年之后，曾主打稀缺的几个市区豪宅盘，琶洲南TOD、湖光悦色、海珠天珺，迎来了汹涌的客诉。 学位、减配、虚假宣传…… 弱势的购房者，在强势的开发商面前，最终只能用杀敌一千，自损八百的方式，自曝家丑，扯开最不愿为人所见的遮羞布。 但是，业主常常忽略的一个问题是：此刻自曝的所有“黑料”，未来都有可能影响小区的流通，拉低整个小区的房价。 怎么办？ 我给大家支几招，怎样让开发商按你的来…… 想看干货的直接拉到这里→ 07:35 开始。 【延伸资料】 豪宅开启维权元年 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

都说现在财政要过紧日子，我去看了看2023年度的财政报告，发现这紧日子过得啊，财政收入都蹭蹭涨呢。 2020-2021年，是广州供地的高峰期，这两年卖出去的地，会集中在2022-2023年入市。 也就是大家现在在广州看到的这些新盘项目，是广州近年来推盘最为集中最为密集的时候。 接下来的一段时间，广州的新盘数量会逐渐减少，购房者的买房选择，也会相应减少一些。 那么—— 接下来地还卖得动吗？ 土地市场还要多久才能止跌回升？ 卖地回暖之后，需要多长时间才会传导到交易端，影响到房价？ 从各个区的财政收支和卖地来看，哪里的房子最能保值最好流通？ 【时间轴】 00:36 财政收入为什么还能涨？ 07:10 罚没收入/税收收入=罚没收入占比 07:30 “罚没收入占比”可以看出一个地方营商环境的好坏 09:24 广州罚钱罚得最多的竟然是这里！罚了3个亿！ 10:40 论“雁过拔毛”的程度，这些行政区可以这样排个序 12:42 “超罚”的现象非常普遍 14:25 哪里最能卖地？ 【资料图片】 【延伸资料】 多收了三五亿！广州哪里最能割普通人？ 你缺钱的样子，好真实喔 卖地最疯狂的地方，原来是这里！ 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

以往广州的供地，主要集中在郊区，包括近郊和远郊，中心区如天河、海珠、越秀，鲜有净地出让。 所以，以往的购房逻辑，基本都是围绕着新城的概念来炒作，地块未卖，概念先行，先把概念的种子种下去，传播开—— 大家都开始关注并且相信某某新城的故事时，政府集中拍地，开发商集中接盘，同时把新城的地铁、市政道路、学校、医院、商场等配套建起来，一个个透支着未来溢价的楼盘，就由开发商击鼓传花，首先在购房者手里套现了。 而这个人传人的游戏一旦开始，消费者一定是最后的买单者。 随着时间的推移，楼龄的增长，在二手市场上循环到谁手里最终卡住，谁就是这个故事的兜底侠。 是的，兜底侠。 最后接到花的那个人，注定要被惩罚。 那么，现在的供地逻辑从郊区重回市区，怎样选到一个不站岗，能保值，甚至穿越所谓周期的盘？ 【时间轴】 01:00 南沙是广州今年的供地大户，稳居第一 02:20 单从商品房的供应来看，今年最多的是番禺 02:30 接下来的新盘热点，大概率会往番禺、黄埔、白云轮动 03:07 中心区的供地大户，竟然是“宇宙中心”天河 04:45 未来宅地供应的重点，将重回中心城区 06:14 楼盘推售和买房思路，会出现新的趋势 06:33 第一个趋势：蚊型地越来越多 07:50 第二个趋势：中心城区的地块很多都带有“原罪” 08:53 第三个趋势：控规是可以调整的，宅地才是土地财政的魂 09:50 永远不要相信你正在为最后一个稀缺买单 10:23 第四个趋势：产品和营销策略越来越同质化 11:06 同一个板块，两个竞品盘，A盘交标更好价格更低，为什么反而推荐B盘？ 12:47 接盘侠不可怕，兜底侠才可怕 【资料图片】 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 接盘侠不可怕，兜底侠才可怕 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

这广州市场上的新盘厮杀，如今真叫一个惨烈。 开发商的打法开始高度趋同。 除了首进天河的华润略显水土不服，越秀观樾、中海大境，都开始用“低开高走”的这一套策略。 先用低于市场预期的价格把第一波站稳，规模出货，后面再慢慢调整。 而这一套玩法，最开始用的，不就是保利嘛。 所以在大家都开始同题作文的时候，保利也拿了两个顺销盘，保翔和天汇，趁着3月几个新盘首开一起造起来的势，好好的走了一波货。 从最近的成交数据看，经过大半个月的发酵，无论是世联行，还是贝壳渠道的成交数据，或者克而瑞的统计，广州的成交量，是实实在在的起来了。 市场解冻，接下来，广州的楼盘还会继续降价吗？ 【时间轴】 02:08 管家公司的茶水费，要不要给？ 02:35 复盘最近几个新盘的开盘策略和打法 03:35 广州市场的成交量起来了 03:53 接下来广州的楼盘还会继续降价吗？ 04:29 市中心核心地段的房价正在底部重塑 04:56 小阳春后，价格不会持续在低位徘徊 05:42 为什么一味的降价，最后伤害的是购房者？ 07:19 怎样在一个合理的价格范畴内去科学的抄底？ 07:50 售前看产品，售后看交付 09:13 保利天瑞把广州的产品力拉升了一个台阶 09:52 期房的交付好不好，这个指标很重要 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 大降价的广州，要不要现在买？ 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

在广州，学位最强的无疑是越秀区。 但你是否想过，越秀的人口流入能否延续它的教育优势，支撑未来的教育发展？ 都说房地产长期看人口，我专门去翻了2023年以来广州近十年的统计年鉴，从数据里总结出了一些结论。 供参考。 【时间轴】 01:10 广州的人口增速见顶没？ 02:21 作为一线城市，广州吸引人的能力到底怎样？ 03:35 越秀是广州唯一一个常住人口呈下降趋势的行政区 04:38 越秀也是广州唯一一个常住人口和户籍人口倒挂的区 05:51 已经买了学位壳的怎么办？正打算买学位壳的可以做些什么？ 06:24 现在的购房者更愿意买哪里的学位房？ 07:12 为什么越秀大面积的学位房，未来更难卖？ 【资料图片】 广州11区常住人口统计 广州11区户籍人口统计 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 这里的学位房，建议你尽早卖掉 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼