大家好，这里是达菲。 2025年第一篇文章，我准备做一个预判。 预判什么? 当然是预判大家最感兴趣的房价走势了， 先说结论:达菲认为今年房价基本可以止跌回稳。 为什么这么说? 主要是因为几个确定性的事件。

12月24日至25日，住房城乡建设部召开全国住房城乡建设工作会议，系统总结2024年工作，明确2025年重点任务。 会议指出，2025年，要重点抓好五方面工作： 一是持续用力推动房地产市场止跌回稳； 二是推动构建房地产发展新模式； 三是大力实施城市更新； 四是打造“中国建造”升级版； 五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 毫无疑问，明年房地产市场跟消费市场一样。 进一步宽松、刺激，板上钉钉了。 所以你们可以看到，对于屁股坐在不同位置的人来说，他们的反应是不同的。 中介：当下不买房，十年又白忙。 房地产开发商：真的能让我回口血？ 购房者：现在买了会不会站岗啊？ 达菲只有一个建议：多看，少动。 原因只有一个：目前的经济基本面并没有发生实质性变化。 当然，这里我们不展开说这块了，一个是说太多不利于团结，另一个是这个话题已经老生常谈，说多了就显得达菲也老了。 今天我们说一个2024收官的话题，或者说展望2025的话题： 一切都是为了去库存。 全文三千字，分三件法宝讲解，文中不时插入链接，做文中文导读，如果没耐心看的，直接拉到末尾结论。

最近几天关于取消公摊的话题又冲上了热搜，我一开始还以为是什么媒体吹风。后面看了一下并非如此，这次主要是湖南衡阳和河北张家口发文，说取消公摊这件事情。 说起公摊，一直是购房者觉得比较吃亏的一个地方，特别是一二线城市的房子。 几百万的合同价，里面可能有几十万都交给了公摊。 如果没有这些公摊的话，我国新能源消费估计还能再上一层楼。 那么这个从香港学回来但别人已经停用十几年的东西，为什么现在突然开始提要取消了呢？ 很简单，房子不好卖了。 我认为取消公摊本质上可以说是一种降房价的行为。 这个应该很好理解，比如以前单价每平米1万的房子，但公摊可能就有20%，所以实际上你这1万里面有2000块钱都是在付给公摊。 虽然大部分房子都会有一些赠送什么，常见的就是飘窗和阳台，但总的来说，得房率肯定是不到100%的。 为什么现在提出来要取消公摊？ 很简单，因为房地产市场不行了。

现在更新频率是越来越低了，主要因为两点。 第一个现在楼市行情确实乏善可陈，没啥好说的。 第二个现在楼市同样感觉很魔幻。 一方面几个头部城市，包括北上深这三个一线以及杭州成都这两个二线行情十分火热。比如成都这边上个月二手房交易量创了年内新高，然后新房的交易量也在持续走高。如果这个行情能够持续到明年1月乃至2月的话，我们可以大概率判断有一个小阳春会到来。 再加上现在头部城市开始频繁的出现地王，包括杭州5万块钱每平米的地王；成都这边高新区也刷新了记录，溢价率高达46%；上海浦东板块溢价率40%，楼面价高达74000每平米；北京则是产生了一个总价地王，由中海地产花了153亿；深圳是后海的一个总部地块，刷新了深圳的住宅地块成交记录，总金额是185亿，溢价率46.3%，楼面价也是超过了7万每平米。 这里面的数据都是真实可查的，但是大家可以看一下，拿下这些地块的都是些什么样的企业，这个就挺耐人寻味的。 另一方面，在这些头部城市的火热市场之下，三四线及以下的城市，土地大面积流拍，所以说现在的楼市魔幻。

昨天下午政治局会议的内容出来后，我相信大家已经被铺天盖地的解读淹没了，特别是其中有一句话叫做“稳住楼市股市”，我相信各位的朋友圈已经被中介用这句话轰炸完了。 包括说时隔14年再提“适度宽松”这句话，确实是真的。而且这也是历史上首次将货币政策的“适度宽松”与财政政策的“更加积极”结合一起提。 所以可以预见，明年不管是在货币政策还是财政政策上，国家必然有相当大的支持力度，让更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策扑向经济基本面，大力发展实体经济、新质生产力、新能源之类的，以此来改善经济的基本面。 这基本上算一张明牌了。 但在这个会议内容发布一天后，达菲想来讲一些不同的东西。。 首先，会议内容里有句话我估计没有多少人留意到，就是开头的“全面贯彻落实党的二十大和二十届二中三中全会精神”。 那这提到的三个精神分别是什么呢？ 全文比较多，我们就看看其中的房地产相关内容吧。

大家都知道，10月17号在国务院新闻办举行的新闻发布会上，住建部部长倪虹提出了新增实施100万套城中村的改造计划。 当时改造计划里面提到的主要是在全国35个大城市进行改造，需要改造的城中村有170万套。 但在上个月住建部和财政部联合印发的通知中，提到扩大城中村改造的政策支持范围，从最初的35个城市扩大到300个地级及以上城市，同时推进城中村改造货币化安置。 这个就比较有意思了，因为原来一二线城市才能享受的政策，现在连全国最落后的地级市也包括在内了。 很难不让人联想到16年的大水漫灌。 但这里面有两个问题。 第一个，城市的数量是增加了，但是城中村改造的资金和套数并没有明确提到。 如果只是城市数量增加，而资金体量及改造的套数并不增加，那么效果无疑会比之前35个城市更差。 因为将近10倍的城市数量来分相同的蛋糕，改造的效果自然不好。 这里肯定会有粉丝会说了，难道就不能是都增加吗？ 这就来到了第二个问题，钱从哪来呢？ 不能继续指着中央举债吧？如果是靠印钱的话，那地方债汇率以及国民经济又怎么办呢？ 况且当初倪虹部长在提出100万套规模的时候，并没有明确指出到底准备花多长时间来实现改造计划。 假设用通常说的一年时间，那这100万套对比过去10年的平均数量也是远远不足的。 而巨量拆迁的资金到底需要多少钱，从哪里来都是问题。

这两天有个热搜，不知道大家有没有看见，叫做“提前还房贷的人后悔了吗？”网上讨论还挺多的。 上海一位姓吴的女士表示：房贷利率原本是4.2%，然后下调到3.3%的，所以后悔之前提前还房贷了。 然后还采访了上海易居房地产研究院的一个副院长，他表示目前的环境下提前还房贷不是一件划算的事情。 一直有句经典名言：对于很多人来说，房贷可能是你这辈子能够借到金额最大，而且利率最低的长期贷款。 那么提前还房贷真的是一件需要后悔的事情吗？ 在回答这个问题前，我想先问大家一个问题，就是目前最近申请提前还房贷，到底是否还需要排队等待。 因为大家都知道在之前有一段时间提前还房贷，很多银行是没有在APP上给你打开这个功能的，然后就算你去银行网点申请，往往也是需要等待好几个月甚至一年。 我想问一下如果提前还房贷对于贷款人来说是一件值得后悔的事情，那银行为什么不让大家去做呢？ 难道真是银行系统处理不过来那么点数据吗？

现在该买房吗？

最近行情确实挺不错的，不管是新房还是二手房，交易量都实打实的走上来了。 拿成都这边来说，二手房11月单月成交量已经2万套了，毫无疑问这个月会创下今年二手房成交量的新高。 所以有很多房东的心态都开始变化了，开始惜售甚至坐地起价了。 后台也有很多粉丝在问，怎么看目前的楼市？房价是要上涨了吗？ 有很多房地产的销售朋友，都在围绕一个核心观点给客户展开讨论，就是成交量的上涨必然会导致价格的上涨。 因为过去的经验就是如此，可事实真如此吗？ 我相信但凡炒过股的朋友都不会这么说。 因为在股市，成交量放大的时候确实会价格上涨，但也可能加速下跌。 今天达菲再次科普一下，哪些才是影响房价的关键因素。

中国房地产报发了一篇文章，标题叫做《重新认识和肯定房地产业的支柱地位》。 我看完后觉得挺有意思的，但因为这篇文章是周末发的，估计看到的朋友比较少，所以今天来给大家分享一下。 文章结构比较清晰，想阐述的理论也很直接，它主要分为了三个部分。

大家好，这里是达菲。 契税调整的政策，相信大家昨天已经在各种群消息里看见了。 作为近期比较重要的一个房地产政策，达菲先简单说一下。 首先具体说一下是怎么调整的。 其实很简单，就是把原本的90平分界线提高到了140平。 140平以下，不管首套还是二套，都只收1%的契税；140平以上首套是1.5%，二套是2%。​ 另外一个比较大的调整就是增值税。 特别是对于一线城市来说，取消了非普宅持有两年以上5%的增值税，说实话这块确实省得非常多，变相也就是在鼓励大家多交易多流通。 总的来说，这次契税调整是主要利好那种改善性住房的，把之前90平米的标准提高到了140平。

今天有一个热搜叫“多地官宣出生人口反弹”，据说多位受访专家表示，地方推出的生育支持政策，包括什么生育假期延长，经济补贴，还有包括托育服务的拓展，医疗保障完善这些，已经提升了群众的生育意愿。 大家都知道，新闻是不能作假的，所以我觉得今年的生育率或许确实会有提升。 说到这里，上个月其实有一个非常重磅的政策，就是国务院在10月28号印发的《关于加快完善生育支持政策的若干措施》，里面主要提到了4个方面，13条措施。由于13条一一讲起来实在太多了，我来说一下有哪4方面。

又到周末了，说一下最近比较受人关注的两个数字，一个是10万亿，一个是100万套。 10万亿就是昨天人大常委会上给出的数字，从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。 同时也明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。 这个数字到底是否超预期，我觉得每个人可能都有自己的看法，至少从咱们股市这周的表现来看，目前还是偏乐观的。 但是达菲也关注到一点，根据财政部的数据，截止到2023年底，地方债务的总余额是40万亿，所以这些钱到底够不够？交给时间来回答吧。 第二个数字——100万套，100万套指的当然就是前段时间说的棚改了，由于之前已经说过一次，所以今天达菲也算冷饭新炒吧。 主要是最近看见不少中介朋友又在拿这个数字出来说事，尤其是结合昨天的10万亿化债，大量夸张的卖房话术又出来了。 所以今天再次说一下，可能很多朋友对于100万套棚改没有概念，因为单听数字还是觉得挺大的对吧？ 但是你要知道，在2008年~2015年这8年时间，中国总计进行了2630万套棚户区改造，平均每年是300多万套，这么对比一下是不是感觉100万套好像也不是太多了？

大家好，这里是达菲。说了几期日本楼市，今天我们来说一下数据。 最近全国楼市都有不同程度的热点，然后很多粉丝在后台私信我，是不是应该赶紧下手了？ 就让我们从数据来看一下，克而瑞10月发布的百强房企销售金额是4354.9亿元，环比增长了73%，达到了年内的新高，同比增长7.1%。 从这个环比增长73%的数据来看，确实非常亮眼。尤其许多城市包括北京上海的二手房交易，再次超过了城市的荣枯线。 所谓的荣枯线就相当于一个水平线，如果超过了这条水平线，就说明整体城市的销售是比较强劲的。 但目前的数据能否保持到年底，尤其是保持到明年春节后，我觉得才能说明一些问题。 其次这个数据虽然从今年内看是比较亮眼的，但是如果去跟2022年做对比的话，只能说差强人意。 还有一点需要提醒的就是，这次数据之所以这么亮眼，我觉得还是9月底政策起到的短期促进作用比较多。

昨天说完日本当年房价止跌回升之后，利率却一路下跌，有很多粉丝都感兴趣。 所以今天索性再完整复盘一下日本当年的房地产，从高潮到破灭是怎么回事儿。 虽然中日两国之间有很大的差距，但我觉得作为人类共同体，多多少少还是有一些可以参考的地方。 特别是现在，其实我们可以看到政府推出的很多政策都是未雨绸缪。我相信他们也是借鉴了一些其他国家走过的弯路，目前政策是有取得一定成绩的，但越是这种时候反而越关键，因为有些人特别是利益相关者，看到政策出了一点市场反应，立马忘记了之前是怎么痛的，也就是所谓的好了伤疤忘了痛。 如果这样的情况反复来几次，不管是什么样的政策，我觉得都很难再起到积极的作用，就和看病吃药产生耐药性是一个道理。 日本上个世纪的经济腾飞导致房地产的爆火，这点相信大家都知道。 这里日本经济具体是怎么起飞的不在今天讨论范围，我们主要说一下他们当时到底有多疯狂。 尤其是在泡沫破灭之前，也就是89年左右，那算是日本房地产最辉煌的时候。 日本的富豪榜里面前100名有60个都是靠地产发家的。 但当我们今天再次打开日本的富豪榜，会发现前十大富豪里面只有排名第八的森章及家族是靠房地产的，其他富豪都是时尚、零售、金融、投资、制造业，包括食品、饮料、科技这些行业了。