30209
62Hello 大家好，欢迎来到知行小酒馆，我是雨白的助理 天楠。
去年年底，我参加了一场有知有行在广州做的线下活动：亏钱故事交流会
当时处于整个资本市场情绪非常低迷的状态。
但现场上百名有知有行的用户 表现出的乐观豁达，让我很受震动。
当时我就对雨白和毛老师拍胸脯说，如果下一场活动在上海，我来张罗，没想到，活很快就到了。
前几周雨白给我打电话，说打算要做一场房产万事屋的线下交流活动
问我张罗的怎么样了？
我突然就慌了，我想这一个人我也撑不住场子。
幸好，从日本归来的大卫翁老师，从华北踩盘归来的nick敢来救场。
于是，就在527房地产新政的前一天，我们三个视角不同、观念不同的播客主就贡献了这一场还算激烈的讨论。
本期对话者：
大卫翁：公众号&播客「起朱楼宴宾客」主理人
nick：公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势选筹」主理人
杨天楠：「听懂涨声」主理人，长波家庭财务工作室创始人
本期主持人：雨白 | 知行小酒馆主播
🎯时间轴：
01:30 新出生人口减少，年轻人购房意愿降低，购房还有必要吗？我们可以考虑长期租房吗？
03:02 很多时候我们会焦虑，源于把宏观世界的问题和我们个人的微观选择混为一谈
04:02 他山之石：为什么日本人能够把长期租房作为一种人生可选项？
07:14 问一个政策出来我们该怎么看，等同于天边飘来一朵乌云我们该怎么看
10:02 2024 年，老破小还是一个好的投资选择吗？（嘉宾观点开始打架了！
11:27 房地产市场现在多了一种原来不存在的买家，那就是政府
17:36 为什么看好老破小？各地政府正在做的改造翻新，给许多老破小的配套价值提升了一个档次
21:35 当地段不再是房价的唯一决定因素，我们该如何判断一套房子的价值？
24:29 以投资目的买房，投资都很难得到好的结果；以自住目的买房，反而在投资上能得到好的结果
27:17 日本房产投资容易踩的坑：海景房看起来漂亮但不太抗震，本地人不会去买
29:43 听这期节目，有的人是想卖房，有的人是想买房，其实还有一种选择，就是你什么都不要做
31:24 如果此时此刻你非卖不可，现在卖比下个月卖要好；可如果没到这个地步，交易未必是一个好选择
32:06 不要在极端行情的天地区间去做最拥挤的交易
34:55 需求是什么？占比是多少？现金流压力如何？不管你想买房还是卖房，把这 3 个问题想清楚再做决策准没错
40:13 买房如相亲，房产中介的核心目标就是撮合场上最焦虑的买家与卖家，赚取佣金
44:08 如果我手头有一笔足够的资金，我该从何判断买房的必要性与时机？
54:55 在这个分化的时代，如果有听众想要置换/购买新房产，三位嘉宾的建议是？
56:52 海外房产租售比好美丽，要不要买来投资呢？打住！你真的足够了解当地房地产业态与政策吗？
62:44 楠师智慧绕口令：「像卖新房一样卖你的二手房，像买二手房一样去买新房」
全国主要城市房价走势：（深圳受到指导价干扰）
1）租房如果有足够多的保障，可以一直租下去，否则最好不要考虑一辈子租房。
2）中国房地产有明显的周期性，买房最重要的是择时。每个时期强势的区域不同。
3）人口是慢变量，但对人口的预期是快变量。房地产因人口所带来的影响是长期的，但因出生人口陡然斜率降低，对学区房的影响是非常迅猛的。考虑家庭需求的因素。
4）不能把某种宏观现象和微观选择直接结合在一起。
「✅老破小」
1）保租房
保租房缺口很大，出台以旧换新和收储的政策。既是房租市场的操盘者，又发REITS。
针对老破小的去库存，不存在大量抛压，只是流动性略有不足。
保障型住房大多不是市区内，对市区内的市场冲击非常有限。
2）新买家
新增原来不存在的买家，以及限购基本取消选择变多，可能成为未来改变供需关系的重要力量。
过去两年各国央行成为黄金的持续不断的需求方，对供需关系产生很大偏移。
数据：现在香港40%的人住在公租房中，新加坡60%~70%住在祖屋中。中国5%的人住在保租房/公租房。
3）不同地段的老破小下跌幅度不同。
市区的老破小，除了品类相对稀缺外，在租售之上叠加了看涨期权（动迁/原拆原还/美丽家园）。
4）改善
翻新不宜居的地段，无形中提高了所有老破小的配套价值。美丽家园在量化上提升了10%~20%的房产价值。
当居住环境规则较高，最终决定房子价值的是地段以及是否交通便利。
「✅房产 - 价值」
1）相比地段、学区和产业，现在更注重低区视野以及产品力，低品质的房子在流动性上有一定压力。
2）以投资目的买房，投资都很难得到好的结果；以自住目的买房，反而在投资上能得到好的结果。
3）海外：地段最重要，决定了整个区域的房子在未来长期变迁和更新中的方向。
日本踩坑：海景房抗震效果弱。
4）风格切换在周期的不断演进中变化。
炒的最多的共识，目前在慢慢瓦解；新的共识会在冷门的品种中出现。
「✅房产 - 交易」
1）三种选择：买、卖、忘记。
上海现状没有看到边际改善的趋势。如果此时此刻非卖不可，那现在卖比下个月卖要好；如果还能承受，卖房不是最好的选择。
2）全国基本每个城市在环比、同比、折扣率的最低点（06年至今历史最大回撤）。
价值投资：底部区域可以介入，现在是底部，但在左侧。
趋势交易：企稳了（右侧）再进，现在找不到边际变化企稳的迹象。
①不要在极端行情的天地区间去做当时最拥挤的交易。在交易上焦虑会特别害自己。
②机会成本：如果看到特别好的鸡蛋，恰好手里也没钱。第一想法是把最差的鸡蛋卖掉，然后把钱挪到未来可能更高收益的产品里。
3）3个问题
①自住（需求）还是投资（资产配置）？
②资产负债表：房地产资产/（你手上所有资产+未来20年收入）＜50%。
如果其他资产未来潜在资产回报率超过这套房产可能带来的回报率，可以等到右侧再考虑出手。
③现金流表：房贷压力上限35%。
假设未来收入不变甚至下降，家庭现金流能否支撑。
如果亮红灯，不管左侧还是右侧，立刻考虑出手。
现在不鼓励提前还贷，因为国家再降各种利率，二是提前还贷相当于让渡了自己的一部分现金流。现在现金流为王，应该有更多的现金资产。
「股票投资」
1）这笔钱拿到手有更好的投资标的吗？
2）整个资产负债表，资产配置中权益类资产占比是舒服的吗？
「✅房产 - 买房的必要性和时机」
1）买的聪明、卖的聪明是很难的事情，但买的便宜没那么难。
量化：不断比较同一截面下两种资产的性价比。
如果持有某个资产，觉得负担很重、睡不着觉，应当调整结构。
2）占总资产的比例
而不是看买入价格的高低。
如有一笔钱，看整体资产状况，决定它未来应该配置在什么地方。
如果不买房，这笔钱真的不会因为各种诱惑或其他原因，拿来做别的事情。
10年~20年的周期真的能决定一个人的思想钢印。打破思想钢印，多去看看世界、历史、不同的地方。
3）世界有太多的黑天鹅可以发生，把自己变得无知（什么事都可能发生）。
4）流动性
很多时候，当叙事形成共识时，往往叙事已走向尾声。但回过头来看发现主导的也许不是基本面，而是流动性。
分化房地产市场：如果小区中贝壳的挂牌已经超过了整个小区的10%，流动性已经丧失。
「✅房产 - 建议」
1）海外房产不熟悉千万不要做。
如果没有在海外居住的需求，不要买海外房产。
影响因素：当地汇率、当地政策（自住和租赁完全分开）。
2）上海不缺房子，但缺好房子。
文件：供求关系被永久性的改变了。
没有整体性稀缺时，找结构性稀缺（未来更有竞争力和流动性）。
3）像卖新房一样卖你的二手房，像买二手房一样去买新房。
确保你的房子在市场中，持续的有流动性，在未来的竞争环境中处于有利位置。
4）不要错过卖点
总有一段时间会远远的超过市场平均价格，做一些切换和调整。